前不久，阿里巴巴旗下盒馬鮮生宣布把總部遷至浦東濱江岸線上正在建設中的陸家嘴濱江中心。這個面積約為20.4萬平方米、包含8棟現代化智能商務樓宇的地產項目，是陸家嘴沿江區域最后一塊臨江開發的甲級寫字樓群。

這塊稀缺的黃金寶地吸引包括盒馬鮮生在內的多家新經濟企業、科技公司、金融公司紛至沓來，近三分之一辦公空間已被搶租。“好空間，總不缺好租客。”項目開發方華潤置地華東大區寫字樓管理部副總經理田際楓說。

一方面是開發商信心十足，另一方面卻是外界不時傳出陸家嘴地區商務樓宇出租率、租金“雙降”的傳聞。特別在今年全球遭遇疫情“黑天鵝”，陸家嘴作為上海乃至全國樓宇經濟的晴雨表，每一項指標的起伏波動都牽扯著市場的發展信心。人們迫切想要知道，陸家嘴的商務樓里真實地發生著什么？記者在陸家嘴進行了一番探訪。

二季度商務空間出租率逾85%

工作日上午10時，環球金融中心一樓大堂內的星巴克空位已經不多。整個陸家嘴金融城目前擁有商辦樓宇285幢，40多家開在其間的星巴克，一定意義上成了觀測樓宇繁榮度的窗口。白領錢女士告訴記者，復工以后，辦公樓下星巴克很快恢復熱鬧，“并沒有聽說樓里哪家企業因為疫情原因搬走了”。而在國金中心的星巴克里，記者幾乎聽到相同的答案。白領姜女士表示，自己常去的那幾層樓里，企業都還正常經營著。

作為全球五大地產服務商之一，世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨的感受則更加直觀：年初受疫情影響，公司帶看客戶數量明顯下降，但在3月份以后，市場上的租賃需求補償性上升。“二季度，陸家嘴區域商務空間整體出租率保持在85%以上。從成交記錄看，醫療健康、科技新媒體、在線辦公、在線教育以及有強大線上平臺的零售新業態等企業在持續擴大規模。我們預期，下半年的商務樓宇租賃市場較去年同期會更熱。”

“總體來看，疫情發生后，陸家嘴區域樓宇租金略有下調，出租率無明顯下降。”陸家嘴樓宇發展服務辦公室（以下簡稱“樓宇辦”）主任助理陳晨說。根據樓宇辦測算，截至今年6月，樓宇出租率超過90%的樓宇仍有92幢，出租率超過95%的樓宇有52幢。“絕大多數樓宇，特別是標志性樓宇出租率穩定，如國金中心出租率99%，環球金融中心出租率97%，金茂大廈、湯臣金融大廈等出租率95%；還有個別樓宇逆勢飛揚，如瑞明大廈因及時調整租賃策略、靈活定價，出租率上升到90%以上。”

位于東方路濰坊路口的世紀匯廣場，擁有前后兩棟商辦樓宇，經營面積達到13.7萬平方米。物業方上海晟際物業管理有限公司總經理都好告訴記者，樓宇近年出租率穩定在91%左右。“疫情使辦公樓的出租率降低了1%，退租企業大多是境外投資、移民辦理等受國際形勢影響較大的門類。而保險、證券、IT領域租戶，作為樓宇的租賃主體，普遍是各自產業領域的頭部企業，抗風險能力強。”因此，世紀匯廣場不僅沒有因疫情減租，還有兩三家企業因為業務擴展，提出擴租要求。

相比之下，商業則是樓宇內短期波動更大、受影響更深遠的經營板塊。有中介公司反映，上海一些區域性購物中心的高區退租率甚至達到50%以上，全市商場一季度銷售額同步下跌30%。滬上一家知名大型商場負責人也坦言，疫情發生后，樓內關店率超過15%。在這樣的大環境下，陸家嘴的商業空間也受到一定挫傷。

都好告訴記者，世紀匯商場的出租率從疫情前的95%降至現在的91%。“但情況依然不容樂觀，頂樓電影院是最大的不確定因素。”此外，因許多國際品牌對于國內的業務態度比較保守，所以新店、首店引進的速度變緩，商場的出租進度和租金也受到一定影響。“我們只能通過多給一些補貼和裝修期的方式，和企業共渡難關。”都好說，好在商場絕大多數業態已基本恢復如常，人氣恢復到去年的九成左右，銷售額也恢復到去年的八成左右。

“不過疫情對商業空間租賃的影響是短期的。4月以來，各大品牌銷售持續復蘇，奢侈品、運動類品牌的銷售甚至同比有所增長。整體來看，上海優質購物中心的空置率穩定在10%以下，處于健康狀態。”謝晨表示。

“總部型租戶數量”逆勢而上

陸家嘴是中國改革開放史上一個重要而鮮活的樣本。陸家嘴一幢樓里的點滴變化，往往能映照出更大范圍的經濟發展態勢。這也就是為什么外界常常會關注陸家嘴樓宇內各項指標的增減。然而人們普遍關心的所謂空置率、出租率，究竟該如何看待？

田際楓認為，樓宇空置背后，存在許多不可控的因素，并不能夠作為看待樓宇經濟發展情況的唯一指標。“僅僅從去年到今年，樓宇租賃市場上就發生了許多特殊情況。一來，陸家嘴很多大型企業擁有了自己的樓宇，相對集中地搬出原先租賃的寫字樓；二來，金融市場的波動和疫情的突發，讓原先一部分有進入中國意向的海外企業暫停了計劃。兩方面作用下，短期的空置率上升很可能就出現了。”

謝晨則指出，不建議短期化看待空置率，而應該放在中長期角度關注。“一個區域內樓宇空置率的變化，有可能是外部經濟形勢導致的，也有可能是內部市場結構性調整帶來的。近年來，陸家嘴地區就有不少樓宇處在轉型改造的關鍵節點上。”

華潤置地在陸家嘴的首個地產項目華潤時代廣場，今年就進入改造期。作為陸家嘴第一批崛起的高樓之一，華潤時代廣場已“服役”超過20年，不符合當下企業客戶的需求。“所以我們把樓內空間按照甲級寫字樓標準，進行整體升級改造。因目前尚處在招商階段，所以空置率超過了30%，但這顯然不會是一個常態。”田際楓說。此外，還有一些樓宇因交付時間不久，招商要求較高，尚處在租戶不斷充盈的動態變化期，只看空置率，是遠遠不夠的。

謝晨建議，相關政府部門應把注意力更多放在“總部型租戶數量”等其他反映商務區核心競爭力的指標上來。“一家行業龍頭企業入駐樓宇，會產生巨大的帶動效應，除了吸引產業鏈上下游外，也會吸引其他行業的頭部企業。最終帶來樓宇的良性循環發展。今年上半年，陸家嘴新增總部機構9家，持牌類金融機構12家，國際資管企業5家，融資租賃和商業保理2家……這些數據相比出租率和租金更具說服力。”

此外，不少地產公司建議政府部門要加強關注疫情過后，以陸家嘴為代表的國內樓宇市場即將發生的重大變化。根據世邦魏理仕的調研，未來十年，將有2億“Z世代”（指在1995—2009年間出生的人，又稱網絡世代）白領進入樓宇辦公。市場對于優質樓宇的標準設定也將跟隨他們的需要動態調整。目前，判斷樓宇優質與否，主要取決于標準層面積、凈層高、電梯配置、車位配置等剛性指標。疫情防控常態化背景下，樓宇是否裝有空氣凈化殺菌設備、無接觸式電梯等導向健康安全的、可持續發展的新綠色指標，將很可能成為租賃客戶關注的重點。而這也將倒逼樓宇市場供應進入新一輪轉型發展。

未來幾年，上海全市樓宇供應量將以每年80萬到100萬平方米規模不斷增加，短期內甚至還可能出現市場供應高潮。“但這不意味著上海樓宇市場將趨近飽和。”謝晨指出，符合當下以及未來辦公需求的優質樓宇在上海目前有1500萬平方米，雖然在國內排第一，但僅相當于紐約的四分之一，東京的三分之一，倫敦的五分之二。“隨著上海經濟總量的不斷擴展，不斷增加符合市場需要的優質樓宇供給是必要的。”

“精準畫像”為企業匹配樓宇

事實上，上海樓宇經濟的發展經過數十年的蓋樓造樓階段，今后比拼的應該是懂樓知樓的水平。

為了實時掌握陸家嘴區域樓宇經濟的真實發展情況，陸家嘴管理局2018年成立了樓宇辦，并組建樓宇專項工作小組，通過與區域內樓宇達成合作，定期收集樓宇空置信息、租金信息、租戶信息等。

年初，根據防疫需要，陸家嘴管理局將原有的工作機制升級為樓宇疫情防控平臺。通過實時匯總陸家嘴區域內商務樓宇每日企業、員工復工總數和比例、復工情況趨勢變化、樓宇所需防疫物資，來落實物資保障需求、應對處理突發事件。實踐中管理局很快發現，這樣的數據反饋、匯總、分析機制在管理服務樓宇、促進樓宇招商出租方面，能夠發揮更大的效能。于是，平臺功能疊加，成為陸家嘴區域樓宇“精準畫像”數據庫。

什么是樓宇“精準畫像”？陳晨介紹，通過與樓宇經濟相關的一系列指標，如樓齡，面積，出租率、平均租金、物業單位、樓宇入駐企業總數、產業結構、商業配套條件等，給每棟樓宇畫一幅精準的畫像，得以區分樓宇自身硬件條件以及樓宇為企業提供物業服務的能力強弱。如，金茂大廈的畫像是專業服務機構集聚的樓宇；上海中心則是高端財富管理集聚地。“精準畫像有利于全面掌握各樓宇的特征，從而提供更加精準的服務。有外企對樓宇空氣質量、辦公舒適度有要求，我們會相應給企業推薦經過權威標準認證的樓宇；有些企業對租賃成本比較敏感，對周邊交通又有要求，我們就推薦次中心區域的相關樓宇。”

不久前，盒馬鮮生就通過“精準畫像”匹配到了陸家嘴濱江中心。“企業在尋找辦公樓時提出了一系列訴求：地段好，交通便利，樓層面積要大，還要把商業和辦公功能放在一起，實現樓上辦公，樓下開店。”陳晨說。通過數據比對，陸家嘴管理局在一天內幫企業找到了最適合的場景：陸家嘴濱江中心毗鄰塘橋地鐵站和塘橋渡口，獨棟空間可以整合商辦功能……盒馬鮮生方面很滿意，短時間內就宣布簽約入駐。

得益于匹配精準度提升，上半年，一批總部經濟、持牌金融機構、國際資管、融資租賃和商業保理等企業逆勢而上，相繼落戶陸家嘴。截至目前，陸家嘴金融城擁有國內40%以上的外資法人銀行、50%以上的保險資產管理規模、90%以上的外資資管機構；集聚了上海超過1/2的持牌金融機構、1/6的跨國公司地區總部，以及2/3的世界500強企業在陸家嘴設有項目。

而陸家嘴的實踐也為未來的樓宇市場管理服務提供了新的參考模式。通過打通政府、市場的信息共享渠道，共建動態的數據庫，不僅可以全面掌握樓內每家企業情況，當出現稅收大幅變化、企業經營異動、辦公需求調整時，可以給樓宇提前發出預警，做好重點關注和及時應對處置；在招商引資時，還可以引導樓宇針對目標招商企業采取租金調整策略，吸引企業落地落稅。此外，數據庫還有利于樓宇內部的產業聚集，通過分析樓宇中產業的分布，引導企業上下游、客戶群能夠有效聚集，形成“堆棧式”產業生態，從而推進樓宇經濟高速、高效、高品質的發展。