2020年的最后一天，虹口區17街坊舊改地塊在上海土地市場掛牌出讓。這是一幅特殊的舊改地塊：從啟動二輪征收到成功交地，再到掛牌出讓，只用了一年多時間，相比往年時間成倍壓縮。

17街坊之“快”，成為上海舊改新生態的一道縮影。2020年是非常之年，疫情強沖擊、征收收尾難、資金平衡難、毛地啟動難等一系列問題擺在眼前，舊改逐一“破題”，完成75.3萬平方米，達到原目標的137%。新年伊始又定下2021年完成70萬平方米的舊改目標，底氣何來？

“關鍵是用好三個引擎，即在開局謀定快動，發揮融資新平臺效能，從頂層設計出發做好保障。”上海市舊改辦工作專班負責人表示。

開局“謀定快動”

自2019年以來，上海舊改地塊的兩輪征收居民簽約率普遍超過90%，甚至有的接近100%，折射出的正是居民強烈的舊改意愿。

“新的一年，我們要形成‘謀定快動’的行動力，早發力、快發力、抓機遇、抓開局，盡快回應居民期盼。”上海市舊改辦相關負責人表示。

上海啟動大規模舊改近30年，越到后面，“硬骨頭”越多、越難啃。若在開局展現“一鼓作氣”的精神面貌，便可為全年提供源源不斷的動力，為后續推進預留空間。

去年春節假期結束后，不少舊改基地房屋征收因疫情影響陷入停滯。部分舊改基地創新舉措，化被動為主動，消化疫情沖擊。虹口區舊改指揮部、街道舊改分指揮部、第二征收事務所轉變工作方式，通過“云簽約”模式，線上覆蓋98%居民，讓虹口138街坊成為春節后首個征收生效地塊。

山壽里地塊兩輪征收都處于疫情期間，虹口區第二征收事務所引入第三方的VR科技，吸引數千名居民“云”看房。一系列服務手段為舊改提速，從啟動一輪征詢到居民選房，只用了半年時間。

山壽里舊改地塊在北外灘地區，呈蝴蝶狀分布

山壽里舊改地塊二輪征詢簽約高比例通過

“毛地”出讓，是上海曾經推行過的一種舊改方式。它由開發商承擔地塊的改造，但出于種種原因，不少“毛地”無法啟動舊改，地塊內情況復雜，居民舊改意愿非常強。特殊地塊——“毛地”，已列入計劃、分類推進。截至2019年底，中心城區剩余27幅“毛地”地塊。記者從上海市住建委了解到，目前，“毛地”基本明確了處置方案和改造節點，近三成已經啟動改造，今年還將充分吸引社會力量和社會資金參與舊改。

發揮融資新平臺效能

拓寬融資渠道、發揮新模式效能，仍是今年推進舊改的關鍵。

所謂新模式，是上海從2019年起推行的“政企合作、市區聯手、以區為主”舉措。它意圖解決當下舊改的現實問題：和以往相比，如今舊改地塊的房屋征收成本高，開發難度增加；市場主體成本收益可能倒掛，參與積極性不高。

國企融資平臺成為破題核心。包括虹口17街坊在內，首批4幅試點地塊由上海地產集團負責統籌推進，由其和區屬國企合資成立開發公司，負責編制改造實施方案、創新銀企合作、籌措改造資金和安置房源、組織開發建設和招商等。

市場主體帶來更靈活的方式。去年10月26日，虹口區舊改歷史上體量最大的東余杭路（一期）地塊正式達標生效，受益居民達到6000余戶。和以往不同，這幅地塊由6個規模較小的街坊打包組成，合并審批操作流程，僅花3個月達到生效，比各街坊單獨推進總耗時減少85%。

在新模式下，舊改跑出“加速度”，并在全市產生蝴蝶效應。不少還住在舊改地塊的居民紛紛來電致信，希望能夠盡快改善條件。這為城市管理者帶來新的難題，若沒有更充裕的資金和更靈活的機制，舊改難以可持續。

去年起，上海再次突破，成立“上海市城市更新中心”，全面統籌優質資源，從“一地一策”轉向“綜合平衡、動態平衡、長期平衡”。具體職能由地產集團全資子公司上海城市更新建設發展有限公司承擔，實行專賬管理、獨立運作，強化內部管理和考核。今年，上海還將進一步完善市城市更新中心推進機制。

從頂層設計出發做好保障

征收簽約率，與居民滿意度掛鉤。當城市治理進入新階段，如果只用“簽約率”單一指標來衡量舊改水平，無法滿足城市更新和精細化管理的要求。

遼源二村居民告別舊里

在首批啟動的4個新模式試點地塊中，除了虹口區17街坊完成交地出讓，其余3幅地塊都進入收尾環節。因種種原因，少數居民無法盡快搬離，因此，征收收尾更考驗舊改水平，更需要管理者吃透政策、把握法律底線、積極創新機制。

去年，上海出臺舊改地塊收尾司法執行新機制，加快行政與司法聯動，并在靜安區洪南山宅地塊進行試點。今年，新機制將在全市進一步推廣。

如何“留改拆”并舉，是一個全新的考題。僅黃浦喬家路地塊，就擁有一批知名老建筑，如書隱樓、梓園、徐光啟故居等等。而類似地塊在上海不在少數。

針對這些擁有一定歷史保護價值的地塊，上海重塑舊改流程，將土地征收與規劃環節從串聯改為并聯，在地塊啟動征收之時，同步啟動規劃。這些地塊由專家團隊進行風貌評估，確定保護性開發框架，在空間功能、空間布局、開發容量等提出要求。虹口區17號街坊出讓公告中還明確表示，“申請人須提交由當地人民政府或其指定職能部門出具的歷史風貌保護舊改項目認定文件”。

目前，上海正在健全分類保留保護技術導則，為舊改地塊的風貌保護、開發利用的具體環節提供標準化依據。頂層設計方面，還有一批政策將予以支持。15個舊改配套文件已經制訂完成，包括土地支持政策、舊改及資金平衡地塊稅費支持政策在內，進一步加快推進舊改。今年，市舊改辦也將根據實際情況和實踐，進一步完善相關政策的制訂。