昨日上午，廣州市委政法委聯合中國廣州仲裁委員會（下稱“廣仲”）舉辦第3期“類案發布”通報會，本期的主題是當下老百姓最為關心的房屋買賣糾紛。

作為民事糾紛的解決機構，廣仲2016年受理4575件房屋買賣合同糾紛，也見證了無數因房而生的人間悲喜。由于房屋糾紛牽涉的法律問題較多，涉及的類型復雜，為保障房屋交易順利、安全，本期的經典案例將以案說法，提醒廣大市民在房屋交易過程中務必慎之又慎，切勿陷入交易“陷阱”。

文/廣州日報全媒體記者魏麗娜

通訊員政法宣、劉強、郝飛

　　借名買房

　　借名給朋友買房 違約賠開發商30萬元

張某想在廣州投資房產，但不具有購房資格，于是找到具有購房資格的朋友李某，協商由張某出錢，以李某名義購房，房屋日后取得收益以7：3的比例分成。

2013年6月，李某與某開發商簽訂《商品房買賣合同》，購買廣州市蘿崗區某花園小區一套商品房。張某實際支付了首期款及相關費用，并每月償還銀行按揭貸款。

2015年年初，開發商通知李某收樓。李某要求張某先行向其支付10萬元，才同意前往辦理收樓手續。雙方未能協商一致，產生糾紛。

張某向法院起訴，要求李某退回張某代付的首期款32萬元、相關費用3萬元及按揭還款8萬元，獲得法院支持。李某無力償還銀行后續按揭貸款，開發商作為連帶責任保證人，代李某向銀行償還貸款78萬元。

此后，開發商申請仲裁，要求解除與李某簽訂的《商品房買賣合同》，并要求李某支付違約金30多萬元，開發商的訴求獲得支持。

　　風險提示：

　　一方若毀約 一方將受到重大經濟損失

在限購政策下，借名買房往往成為很多投資客規避政策的重要方式，出名人往往因為不用出資卻能獲得收益而樂此不疲，但此種交易方式對雙方來說都存在較大法律風險。廣仲提醒，借名買房中，由于實際出資人與名義購房人不同，雙方一旦發生分歧，則極易產生糾紛，往往導致雙方都受到重大經濟損失。借名人毀約不再繼續出資時，出名人將對外（包括銀行、開發商等）承擔違約責任。出名人毀約不配合履行《商品房買賣合同》或不同意出售房產時，借名人也將無法獲得預期收益。

　　賣家反價

　　一房兩賣 賣家賠“雙份”

2016年1月，劉某將其名下位于天河區的一套房產出售給雷某，售價200萬元，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，并辦理了網簽手續。雷某支付了定金10萬元，并積極向銀行辦理按揭貸款手續。

簽訂合同后，劉某為牟取更高收益，于2016年6月，又將上述房產以260萬元價格出售給丁某，并與丁某簽訂了《買賣合約》。由于涉案房產已經辦理了網簽，劉某與丁某簽訂的《買賣合約》無法辦理網簽，后續交易也無法進行。

買家丁某遂申請仲裁，訴請解除《買賣合約》，要求劉某支付違約金15萬元，并申請法院將查封涉案房產。由于劉某不愿再將涉案房產出售給雷某，且涉案房產已被查封，另一位買家雷某也申請仲裁，訴請解除《房屋買賣合同》，要求劉某退還已付定金并賠償房屋差價損失。

由于買家丁某、雷某均為守約方，賣家劉某為違約方，最終劉某不但沒有賣成房產獲得收益，而且還向丁某支付了違約金15萬元，向雷某賠償了房屋差價損失30萬元。

　　風險提示：

　　買家可主張差價 一房兩賣得不償失

劉某在沒有與雷某解除《房屋買賣合同》情形下，又將涉案房產出售給丁某，已經構成違約。同時，劉某因未能按照《買賣合約》約定向丁某出售涉案房產，亦構成違約。廣仲提醒市民，重合同守信用是法律基本原則。賣家反價，買家有權主張房屋差價損失或違約金，賣家最終往往得不償失。尤其在一房兩賣情形下，賣方往往兩頭違約，受到雙重懲罰。

遞件當日毀約 賣家賠22.5萬元

2016年8月11日，阿峰（化名）與華姨(化名)簽訂了《房地產買賣合同》，購買華姨名下一處位于天河區、建筑面積60平方米的房產，房屋總價125萬元。簽約當天，阿峰支付了購房定金5萬元。11月3日，雙方依約到房管部門辦理遞件手續，華姨突然變卦房子不賣了。11月25日，阿峰找到一套與華姨同棟樓、面積約69.2平方米的房屋，以168萬元總房價買下。二審法院主持雙方達成調解協議，華姨除返還定金5萬元、賠償違約金12.5萬元外，還要支付10萬元房價差。

　　風險提示：

　　出賣人“主動違約”增多

廣州中院房地產審判庭庭長鄧娟閏介紹，近年來，因房價波動較大，出賣人“主動違約”終止買賣或“一房兩賣”情況增多。“目前廣州中院對同類案件的處理原則是，在對房屋差價的損失計算時，違約方承擔違約賠償責任應與守約方因違約所遭受的損失相當，即因為房價漲跌而違約的，違約方應承擔的損失不僅包括直接損失，還包括守約方可得利益損失，比如房屋漲跌所造成的差價損失。”鄧娟閏表示。　　 （通訊員楊曉梅）

　　共有房屋買賣

　　簽約后共有人不賣 違約賠23萬元

李某與妻子楊某名下有海珠區某小區住宅一套。2015年年底，李某與張某協商，欲將上述住宅以230萬元價格出售給張某。李某向張某出示了房產證及《保證函》（保證涉案房屋出售已經得到妻子楊某同意）。

2015年12月2日，李某與張某簽訂《房屋買賣合同》，并由李某代妻子楊某在合同上簽名。買家張某當天支付了定金20萬元，并向銀行申請二手房按揭貸款。

2016年2月底，李某告知張某，因其正在與楊某鬧離婚，楊某不同意出售涉案房屋，無法再與張某進行交易。雙方遂產生糾紛，張某于2016年5月申請仲裁，要求李某、楊某繼續履行《房屋買賣合同》。

由于楊某作為房屋共有人未在合同上簽名，繼續履行《房屋買賣合同》存在障礙，張某變更仲裁請求，要求解除其與李某簽訂的《房屋買賣合同》，李某返還定金20萬元，并支付房價10%的違約金23萬元，最終獲得支持。

　　風險提示：

　　要賣方提供配偶同意授權書

在二手房買賣中，應以房產證的登記作為認定權屬人的依據，當賣方出售登記在夫妻雙方名下的房產時應征得配偶的同意，在沒征得共有人同意的情況下，另一方無權處分共有房屋。廣仲提醒，作為買方應仔細查看房產證上登記的權屬人。房屋登記在夫妻雙方名下時，應要求夫妻雙方均在合同上簽字，或要求賣方提供其配偶同意出售房屋的書面文件和授權委托書，其中，授權委托書最好是公證的。

　　中介違約

　　隱瞞房屋被查封 中介賠償10萬元

劉某因拖欠他人借款本息200多萬元未能償還，其名下位于廣州市白云區某小區住宅一套被法院查封。

此后，劉某找到在某中介機構工作的朋友黃某，告知實情，并希望黃某找買家購買涉案房屋，希望用出售房屋的價款來償還借款。

2016年8月12日，中介黃某找到買家鐘某，并促成鐘某與劉某簽訂《房屋買賣合同》，約定售價150萬元，鐘某通過按揭的方式支付房價款。鐘某于簽訂合同當天，即支付定金10萬元。

2016年9月，劉某因涉嫌刑事犯罪被羈押。鐘某因無法聯系上劉某，再三追問中介，才得知劉某已被刑事羈押，而且涉案房屋因為劉某欠下巨額外債早已被查封，而劉某名下已無任何其他財產可供執行。鐘某遂于2016年11月提起仲裁，要求某中介機構賠償損失10萬元，獲得支持。

　　風險提示：

　　有了中介自己也要盡審查義務

《合同法》約定，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。廣仲提醒市民，對于所購房屋的權屬情況要進行必要調查，以防止所購房屋存在查封、抵押或其他權屬所限的情況。即使通過中介機構購房，也不能忽視自己的審查義務，并且要注意固定和保留證據，以免發生糾紛卻舉證難。中介機構應當加強工作人員的管理和執業培訓，以免因工作人員的過錯導致中介機構對外承擔賠償責任。

　　房屋詐騙

　　用假房產證低價售房 獲刑一年5個月

2015年1月初，李某向被害人林某謊稱其擁有位于佛山市順德區北滘鎮碧某園的房產，并使用其偽造的房產證騙取被害人林某信任，商談以低價將該房產轉讓給被害人林某。

同年1月8日，李某去被害人林某位于廣州市番禺區鐘村街某茶葉城的公司，與林某簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定以人民幣50萬元的價格將上述房產轉讓給被害人林某。同年1月16日，李某分三次騙取被害人林某購買上述房產的定金和購房款共計人民幣13.5萬元。

期間，被害人林某到房管部門查詢發現李某提供的是虛假的房產證，遂報警將李某抓獲。因案件涉嫌刑事犯罪，案件由仲裁委轉至法院審理。法院最終以李某犯合同詐騙罪，判處其有期徒刑一年五個月。

　　風險提示：

　　購房前務必到房管部門查冊核實

房屋買賣中，買家不能光看出賣人持有的房產證，即使是熟人，也應該在簽訂買賣合同前，到房管部門打單查冊核實，對買賣房屋權屬及他項權（如有無抵押或被司法機關查封等）進行充分的了解后，再決定是否購買。購房者如果覺得自己不懂相關政策法律，最好委托律師或者信譽良好的房屋中介進行交易，約定由律師或房屋中介居間辦理相關查冊過戶手續，確保交易房屋的產權明晰，沒有瑕疵，降低因產權不明確而帶來的交易風險。

　　限購糾紛

　　限購后買不成 不構成違約

夏某非廣州戶籍，2017年年初在廣州已購買三年多社保，欲在廣州購房，2017年2月底經中介介紹，購買了陳某位于廣州市黃埔區某小區的商品房，簽訂房屋買賣合同后現金支付2萬元定金，但雙方一直未辦網簽。

2017年3月17日，廣州市發布了《關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，限購政策要求非本市戶籍居民家庭需要5年連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。之前的政策是3年連續繳納社保。

此后，夏某申請仲裁，要求解除與陳某的合同，并要求退還定金2萬元以及違約金20萬元。陳某認為，本案的交易不成系廣州市變更限購政策導致的，陳某同意解除合同并返還申請人定金2萬元，但不同意支付違約金。

仲裁庭經審理后認為現有證據無法證明未網簽是陳某過錯造成的，結合房屋買賣合同中關于因新政導致合同無法履行而雙方互不承擔違約責任的內容，仲裁庭裁決解除合同，陳某退還夏某定金2萬元，但對違約金20萬元不予支持。

　　風險提示：

　　盡量縮短交易流程

對于此類案件，應當結合案件具體分析，關鍵在于區分限購政策對交易不成的影響，如果一方故意拖延交易（如無故反價），導致限購政策出臺后無法履行的，違約方仍需要承擔相應違約責任。如果不可歸咎于一方當事人原因，限購政策出臺導致雙方已經無法履行的，如前述案例，雙方則互不承擔違約責任。

為了減少不必要的糾紛，建議在合同中對于合同簽訂后出現限購新政導致合同無法履行的如何處理進行明確約定。此外，盡可能縮短交易流程，避免因簽約后出臺限購新政對交易的影響。

　　無法辦理按揭糾紛

　　購房后貸不了款 賣家沒收定金

李某與王某簽訂《房屋買賣合同》，約定由李某購買王某名下一套二手房屋。雙方約定，李某向王某支付10萬元定金，并支付首期款，剩余房款辦理按揭。

簽訂合同后，因李某收入不足、年齡超過銀行貸款業務的要求，銀行不同意向李某提供貸款，李某也沒有能力按合同約定變更付款方式為一次性支付剩余房款。

在合同約定的付款日期過后，王某以李某逾期未付房款為由解除了《房屋買賣合同》，并拒絕退還李某支付的定金。

仲裁庭經審理后認為，本案中雙方協商約定采用銀行貸款方式付款，但李某未能辦理貸款，也未能一次性支付剩余房款，構成違約，因此裁決王某有權沒收李某已交納的定金10萬元。

　　風險提示：

　　可書面約定變更付款方式

購房人對辦理貸款條件以及自身資信情況的不了解，是導致上述糾紛產生的重要原因。

廣仲提醒市民，房屋買賣合同中，如約定以貸款方式支付房款的，發生不能辦出貸款的情況時，購房人可能需要承擔違約責任。但是，合同是雙方共同磋商形成的，體現的是雙方當事人的意志。購房人可與出賣人協商并形成書面約定，在未能辦出貸款的情況下允許變更付款方式為一次性付款，以自有資金補齊房款，或協商后書面約定在未能辦出貸款的情況下無須承擔違約責任，雙方同意解除合同，返還已付的房款，以規避未能貸款帶來的風險。