疫情之下，上海寫字樓市場表現備受關注。2020年第四季度，上海寫字樓市場回暖超預期。多家地產咨詢機構預測，2021年上海寫字樓市場的租賃需求將繼續回升，同時租金可能下降。

金融、科技新媒體、醫療等行業需求活躍

2020年年初，擁有李佳琦的美ONE（上海）網絡科技有限公司搬到了上生·新所園區，辦公空間較以前明顯增加。在去年的寫字樓市場中，包括美ONE在內的在線直播、新媒體等新興產業需求旺盛。金融服務、專業服務、醫療醫藥的需求量也十分亮眼。

根據仲量聯行發布報告，在寫字樓需求行業分布中，金融服務行業在2020年的租賃面積同比增加8個百分點；會計、律所等專業服務機構同比增加3個百分點；醫療醫藥機構同比增加3個百分點。

從區域來看，總部型企業、制造業租戶愿意選擇新興商務區，如黃浦江濱江地區。2020年，金融行業、科技新媒體、專業服務行業更青睞外灘、前灘、南外灘和北外灘等地。這些地方不同于陸家嘴、靜安寺等傳統商務區，供應充足、性價比較高，而且緊鄰核心商務區，樓宇品質良好。

大宗交易市場自用型需求成為主流

總體來看，上海寫字樓市場吸納量正在提速。2020年第二季度，寫字樓吸納量為8.3萬平方米，第四季度已經達到21.4萬平方米。在需求端主要有兩大特點。

成本控制型的企業成為需求主力。在疫情和需求共同作用下，上海各區域寫字樓紛紛下調租金價格。考慮到疫情影響，企業對成本保持敏感。在租金下調期間，不少國內金融服務和專業服務業公司把握機會，從乙級寫字樓升級到甲級寫字樓。例如前灘地區，就吸收了大量成本控制和大面積租賃需求的企業。

截至第四季度，浦東和浦西中央商務區空置率分別為13.3%、10.9%；浦東和浦西非中央商務區空置率分別為26.3%、31%。多家機構表示，隨著上海優質寫字樓市場的不斷拓寬和成熟，疊加多元化的補貼措施、靈活的招商策略，將進一步助力多點化產業集聚發展，提升租戶粘性。

在大宗交易市場，自用型需求成為主力。根據世邦魏理仕統計，2020年上海的大宗交易市場共有64筆交易。區別于過去以投資者為主導的模式，2020年自用買家占據半壁江山，累計購置27幢總部寫字樓，在總交易金額中的占比達到61%。這些自用買家主要來自傳統金融及泛科技新媒體企業。

辦公空間對企業和員工仍不可或缺

今年上海寫字樓市場將有哪些新變化？

“2021年，受項目延期入市的影響，上海寫字樓市場計劃入市近140萬平方米。上海進一步對外開放釋放政策紅利，金融等高端服務業的辦公需求將繼續擴大。實際上，新一輪新設和擴張類的辦公需求已然啟動。”世邦魏理仕華東區相關負責人張越說。

在疫情中獲得快速發展的企業同樣帶來需求。仲量聯行上海商業地產部高級董事黃臻表示，疫情下，企業對成本繼續保持敏感，加上寫字樓供應充足，預計租金在2021年將繼續下降。在疫情中獲得機遇的企業，將進一步推動租賃復蘇，包括金融、醫療、外資金融、科技新媒體等。

值得關注的是，經過機構調研發現，盡管疫情催生了遠程辦公新需求，但寫字樓依然是不少企業和員工不可或缺的工作空間。根據世邦魏理仕對寫字樓租戶的調查發現，有53%的企業和員工認為，在辦公室辦公更有助于激發創新力。