5月最后一天，千呼萬喚的公募基礎設施REITs終于開始向普通投資者開放認購。據悉，首日發售行情火爆，一些產品已經觸發了配售機制。

那么，這到底是怎樣的一款投資產品呢？

這一產品主要通過募集投資者的資金，投向各個領域的基礎設施——產業園區、倉儲物流、高速公路、綠色環保等，通過這些基礎設施項目的管理運營，產生一定的收益回報。打個不恰當的比方，你買了高速公路的REITs產品，就成了千千萬萬高速公路包租公、包租婆的一員。

此次上市的公募基礎設施REITs產品共有9只，其中上交所5只，深交所4只。這批產品的標的中，產業園區有3家，分別是深圳招商蛇口產業園、上海張江光大園、蘇州工業園，主要收入來源是租金和管理費用。倉儲物流有2家，分別是鹽田港和普洛斯，主要收入來源和產業園區類似，也是賺租金和管理費。高速公路有2家，分別是廣河高速（廣州-河源），杭微高速浙江段（杭州-安徽黃山），主要收入來源是車輛通行費。綠色環保有2家，分別是首創水務和首鋼綠能，主要收入來源是賺污水處理、有機物垃圾處理和生物質發電等費用。

看起來，這些項目收益都比較穩。那么反映到投資者購買的產品上，收益率到底怎么樣，會不會有風險？

簡單來說，公募基礎設施REITs的收益主要有兩部分。

一是分紅。公募基礎設施REITs采取強制分紅政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，穩定的分紅率類似債券的派息。也就是說，買了產品每年都能分到一筆錢。同時，產品標的有一些還具有資產升值收益。類似于買了房子，租金是分紅收益，房價上漲是資產升值帶來的收益。

二是交易。公募基礎設施REITs采取封閉運作，本批產品封閉期最低20年，最長要99年。買了就套牢？不會，這些產品后續可以在交易所上市交易，有點像買賣股票。目前公募基礎設施REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以后的漲跌幅限制為10%。在上市初期，產品可能存在溢價，而后期可能出現折價，漲漲跌跌間怎么買賣，就看投資者的眼光了。

所以，與股票和債券相比，REITs具有相對中等風險，中等收益的特征，比較受到機構投資者的偏愛。根據估算，首批產品中，產業園區和倉儲物流這樣的不動產REITs，2021年和2022年的現金分紅率在4%左右，而高速公路和綠色環保這樣的特許經營權REITs現金分紅率可能在6%-12%之間。

因為預計分紅率的不同，每個產品的認購價格也不同，預計分紅率高的，認購價格也相應高一些。

作為普通投資者，如果想要買，可以通過場外或場內認購渠道。場外認購，其實就跟平時買基金一樣，通過銀行、基金等渠道購買。場內認購，就是通過證券賬戶認購，之后可以直接在二級市場交易。

公開資料顯示，張江REIT、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產園等5只公募REITs面向公眾投資者的認購時間只有5月31日、6月1日兩天，而浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創水務等4只公募REITs認購時間則為5月31日至6月2日三天。

想當包租公、包租婆的投資者，可以考慮起來了。不過，投資要謹慎，千萬不要想著炒作新產品“一夜暴富”。