當城市進入存量用地時代，高端大氣上檔次的寫字樓，對占據社會中堅力量的年輕人來說，已遠不如低調奢華有內涵的創意園來得有吸引力。街區可漫步，正在成為文化創意園區的一項功能。

在徐匯區田林路130號的“越界田林坊”，有一個“辦公花園”式的文創園，寬闊的街道兩側綠樹掩映，幾十幢紅色磚房藏于濃陰之下。

在城市更新的步伐中，一批城市中心的老舊物業因為時代變遷，原有的產業功能正在發生轉變。當文創園區取而代之后，不僅存量資產實現了華麗轉身，原有城市街區也在園區的發展、帶動下煥然一新。

傳承和創新，從航天研究所到開放式創意園區

相信在上海工作的人應該都知道，漕河涇是上海經濟社會發展的重要區域之一，也是多元人才集中區域的之一，有著優異的地理優勢。錦和越界田林坊位于漕河涇地區的核心地帶，1公里內有軌交9號線、12號線、15號線的三個地鐵站環繞，還有18個公交站點、30余條公交線路經停。

錦和商業成立于2007年，是錦和投資集團專業面向產業園區，尤其是文化創意產業園區定位、改造和運營管理的旗艦企業，一直以來致力于對城市既有商用物業提供全價值鏈一站式服務。

田林坊作為錦和商業有建筑保護性改造的標志性項目之一，前身為上海航天803研究所，總建筑面積約4.4萬平方米。在整個改造設計中，田林坊打破了原先航天技術研究所的園區邊界，保留了原有的生態系統結構，留存大量固有植被，與僅隔一條蒼梧路的錦和尚城相連，構成了漕河涇地區獨具特色的大型開放式創意園區，并于2019年被認定為上海市文化創意產業園區示范園區。

入眼綠樹陰下的斑駁紅磚，大面積的落地幕墻彰顯出整棟建筑的“開放性”與“通透性”。開放，是田林坊的一大特色。

開放的建筑讓園區的景致成為建筑的后花園，而建筑則成了園區綠地上的地標；開放的園區通行系統，無限聯通了園區內外；開放性的現代經濟與技術園區管理，也讓在這里工作和生活的人們更加便利、自由。室內Loft的設計，錯層聯結形成了一個有質感、有內涵的空間。

可以說，這里簡直是一個工作黨理想中的辦公場景原型。

注重“生活美學”，文化創意產業集聚

作為漕河涇地區創意新貴領地，田林坊營造了融合“設計感”與“創新感”的文化創意園區環境。

近年來，隨著設計、廣告、傳媒、網絡等行業的現代服務業增長迅猛，工作黨們已經不愿意在傳統的辦公樓，而是希望有一個能夠激發創意靈感的空間環境。

自落成后，田林坊匯聚了與工業設計、建筑設計、服裝設計、家居設計、動漫設計相關的文創企業，甚至還有些大師級工作室也在其中，入駐文創企業占比近95%。比較有特色的如以木質結構為主的生活美學空間—冇空間、全球高品質建筑外立面系統方案提供商—希洛門窗、高端獨立設計師女裝品牌—烏丫、國際著名建筑設計工作室—SLD梁志天設計等等。

對此，園區運管總監楊曉露表示，

因為我們本身這種以獨棟為主的建筑形態和低密度花園式的園區環境，就決定了為什么會吸引到這些設計類、文創類的企業。所以在做（園區）定位的時候就會往這個方向（集聚文創產業）去引導。

在這樣一個“創意工坊”，企業也肆意發揮著自己天馬行空的點子，熱鬧至極。比如“氪空間”，將簡約摩登的現代藝術和復古的工業風完美融合；“冇空間”，就用8個開分式獨立空間，新中式禪意風滿足客戶對組合空間配置的各種期待；“烏丫”，這個充滿想象力和藝術感的創意品牌，以充滿玩味的設計方式表達了當下年輕人自己的生活態度。

或許就是這樣一個從形態、文態到業態都有特色的生活美學設計園區，才能吸引到一些更注重“生活美學”的企業聚集在這里。

公共配套設施完善，政策支持加碼助推

上海優化營商環境，政策措施更新迭代，而落實的關鍵還在于“人”。相比政府主導園區，錦和公司自身的生存發展與園區企業更加緊密綁在一起，所以堅持服務至上這一理念。

面對企業，田林坊不滿足于做簡單的“二房東”模式，文創園區的價值在于平臺經濟。前幾年，錦和商業投資1000萬，專門用來打造升級版的“租賃+物業+配套”的專業軟件管理系統。楊曉露介紹，“園區要搭建平臺，嫁接上下游企業、政府乃至行業資源，幫助企業發展、孵化，這些都是企業所需要的資源。”

當然，除了智慧型服務設施，基礎服務也必不可少。工商注冊、稅務登記、財務記賬……

在為企業服務練就的每一種“功夫”背后，都是花了大量時間和精力習得的。“

整體硬件跟上了，公共配套自然也不能落于人后。

楊曉露形容，文創園區的角色更像是“筑巢引鳳”。10多年前，田林坊所在的漕河涇配套設施薄弱，白領午間很難有吃飯的地方，更不用說其他的休閑娛樂設施。“關于公共配套，錦和目前做得已經算比較靠前，引入品牌餐飲、電影院、培訓班，甚至還有銀行。” 只有當配套完善了，企業愿意入駐，那園區的人氣就旺了。對于今后配套服務的設想，楊曉露說，

我們園區的服務有兩類，一類是依托園區跟社區的融合，能提供一些社區類的服務，如果在社區配套不充足的情況下，園區還可以充當一定的社區配套服務功能。商業配套除了給園區客戶，也能惠及到周邊所有居民。

還有一類就是園區作為公共服務平臺，更好的提供企業發展需要服務，比如為客戶全方位解決金融需求的金融服務平臺，為企業提供知識產權的托管服務，充分利用錦和的規模優勢，打通園區壁壘，通過產業來對接不同園區客戶的產業鏈的服務，打通產業的上下游，建立良好的客戶生態環境，全方位來助力企業的發展。

與此同時，政府的扶持政策，也絡繹不絕。自2008年起，國務院等政府部門陸續頒布《國務院辦公廳關于加快發展服務業若干政策措施的實施意見》（國辦發〔2008〕11號）等相關政策，以加強和改進土地規劃計劃調控，并在年度土地供應方面適當增加服務業發展用地。在國家和地方政策的鼓勵下，錦和商業在保證創意產業園開發、建設及營運的同時，也提高了城市存量建筑資源的使用效率，繼而加快了引領城市更新浪潮步伐。

集聚設計、文創產業優勢

對于未來，錦和越界田林坊發力的重點在哪？

田林坊將繼續發揮設計、文創產業的集聚優勢，整合內外資源，提升園區設計產業發展能級，使田林坊成為漕河涇地區設計類標桿園區。

楊曉露說，

對錦和來說，接下來我們會有更多的合作形式，不僅是承租項目進行改造運營，及輕資產委托管理模式，還有更多的并購，通過國企的戰略合作，成立合資公司等多種形式一起來運營園區項目。

在上海這個光速前進的城市里，卻偶然瞥見一隅清香咖啡、靈動身影、詩意生活，這便是越界·田林坊獨特的格調。