1+1+1>3！從上海工業老地標到濱河空間創意園，開倫·江南場是如何實現協作共贏的？
2022.9.6
?長達21公里的蘇洲河普陀段兩岸曾匯聚700余家工廠，中國最早的火柴廠、天廚味精廠、中華印務館、榮氏家族的面粉廠、申新棉紡廠都誕生在此。
如今，這些近代民族工業財富以另外一種方式被保留下來，成為屬于上海這座城市的獨特記憶……
蘇州河畔的造紙廠變身典雅古樸創意園
位于光復西路1003號的“開倫·江南場創意園”坐落于蘇州河規劃的核心區位，亦在靜安、長寧和普陀的三區交界處，其南臨蘇州河，北臨上海印鈔廠，西臨曹楊路，緊鄰地鐵11、13號線隆德路站，交通極其便捷。創意園的前身是大型制造企業江南造紙廠所在，隸屬于上海開倫造紙印刷集團。這家創始于1925年的企業，曾是上海造紙行業大型骨干企業之一，也是我國民族資本在普陀區內最早開設的造紙廠。
上世紀30年代，江南造紙廠生產的連史紙、毛邊紙，暢銷國內，遠銷南洋。1966年，江南造紙廠更名為國營江南造紙廠。從1986年開始，造紙廠以生產高級美術涂料印刷紙為主，所產復印紙受國家認可，郵票紙遍及全國，全廠每年的總產值都超過6000萬元人民幣，利潤總額逾千萬元，經濟效益在上海乃至全國造紙行業名列前茅。然而，造紙行業屬于重工業，工廠每日運作所產生的廢水所帶來的環境污染問題不可避免。因而，此類高能耗、高污染的企業被要求關停并轉。2004年，由于產業轉型，江南造紙廠宣告停產。
江南造紙廠舊圖“一開始為了維持生存，我們做的是簡單的不動產租賃。在2010年左右，通過政府的2.5產業政策，我們啟動了第二輪轉型調整。”為此，上海開倫造紙印刷集團投入約5500萬元進行全面整修，對原有老舊廠房以城市更新的方式進行升級改造。”開倫集團產業部經理段靜懿表示。
旭格、歐力…多功能產業聚集地名企云集
做舊鋼板、清水紅磚……曾經的鍋爐房和老漿間如今已改頭換面，雖然昔日造紙盛況已不再，卻透露出另外一種典雅之美。改造后的園區以多變、豐富的立面，富有質感變化和對比的材質，重點體現辦公商業一體的建筑特征，占地面積9800平方米。
“更新的目的不是推翻，而是為了提升，給它二次生命。”段靜懿介紹，不同于大對數老舊廠房紅磚黑瓦的更新，園區的建筑風格參考了法國塞納河畔很多著名標志性建筑，并由境外知名設計師團隊整體規劃、逐個推敲后，別出心裁地設計出8棟獨具匠心的歐式獨棟別院。江南場的園區開發強調了高立意高標準，結合周邊規劃，定位為“蘇河十八彎首席時尚文化地標”，打造成集創意，設計，文化，多媒體，休閑為一體的多功能產業聚集地。目前，園區內共入駐17家企業，其中包含瑞典歐力上海總部、華潤集團旗下的太平洋咖啡、世界500強企業德國旭格集團華南地區總部等知名企業。
“像今年的疫情期間，很多人都有團購的OALTY歐力燕麥奶，它的總部其實就在我們園區內。”段靜懿介紹，歐力作為瑞典北歐健康環保植物性食品品牌，一直致力于發展一系列健康和環保的高品質燕麥產品。起初，歐力上海在園區內只有一層樓，但隨著它的市場規模越來越大，現在幾乎占掉了園區的兩棟樓。“可以說歐力上海，就是在我們園區中逐步成長起來的企業。”
不僅如此，華潤集團旗下的太平洋咖啡也把上海總部遷到開倫·江南場創意園。據介紹，從剛開業起，太平洋咖啡就在園區內開設了咖啡培訓學校，其中既包括了咖啡生豆與感官品鑒的入門咖啡課程，也涵蓋了SCA咖啡師認證的初中高培訓課程，大量的文化和教育的普及，讓更多人能了解咖啡認識咖啡。同時，開設在公司一樓的咖啡館，也為入駐園區的企業提供了特別的咖啡享用空間，使“江南場”變成飄著咖啡香的現代化園區。
和其他文創園區不同的是，開倫·江南場的部分企業還引用了類工廠概念，這意味著企業會將自己的展示中心和銷售中心放在這里。段靜懿向記者舉例，“例如園區內做高端門窗設計研發銷售的龍頭企業旭格就是這樣的，因為旭格本身是有實體產品銷售的，然后它在實體產品銷售的過程中，需要有一些培訓展示的空間，從而將產品更好地呈現給大眾。因而，旭格當時在租賃園區時，部分場地并非按照傳統的辦公格局進行改造，而是打造成類似于機床、玻璃等工廠形式的展示空間，讓大眾能更直觀看到產品的工藝過程。”高品質服務助力企業留“人”留“心”
目前，開倫·江南場平均租金價格近6元，這相比于周邊園區的租金單價要高出不少。那么，園區為何還能持續吸引優質的企業入駐？事實上，這一切離不開園區高品質的物業服務保障。對于園區內的入駐企業，開倫集團會為其調動集團資源，提供法律、人力資源、財務記賬、融資租賃、小額貸款等配套服務，為入駐企業提供便利。
不僅如此，園區與長壽路街道也有著長期深度的合作關系，在園區核心位置設立黨群服務站，以區域化黨建聯盟為紐帶，以“黨建+”（即黨建結合商會）為理念，提供高效優質的服務，使黨建與園區發展相融互動。除了黨建活動會在園區內落地外，去年共同舉辦了“消防安全月啟動儀式”。街道在2021年還在江南場園區內搭建了約30平方的“社區共享直播間”。據介紹，這個“共享直播間”，是普陀區長壽路街道趕在2021年雙十一前，為轄區內企業打造的“福利”項目。它致力于為周邊的中小微企業提供公益性質的直播場地及設備服務，賦能企業在線經濟。街道希望通過搭建共享直播平臺，進一步推動企業間的直播資源和業務對接。直播間一經推出，便受到了周邊企業的廣泛歡迎。目前，以“社區共享直播間”為核心，4個片區企業共享直播場地的“直播資源共享模式”在長壽路街道逐步形成。
今年疫情，對園區內企業也造成了不小的沖擊。園區還為入駐的每家企業提供了租金減免優惠。“政府今年出臺的政策是給到小微企業免租，但我們園區方面認為，中型企業的生存也很艱難，處在一個更加需要幫助的階段。”段靜懿表示，園區運營方更看重的是企業的成長性，對于一些優質的具有潛能性的企業，園區積極為租戶爭取相關的免租和惠企政策，扶持企業渡過難關。“而且我們在第一時間就告知入駐企業園區的相關政策，讓企業能夠更加心定。這一輪疫情下來，我們園區企業的退租率為零，大家都沒有走。”開倫·江南場提供的高品質服務贏得了企業的一致好評。“之前有園區企業曾和我們表示，之前有考慮過其他租金更低的園區，但最后綜合考慮下來，他們還是認為開倫·江南場能提供給企業的無形價值可以覆蓋甚至超過租金成本。”段靜懿表示。
據透露，園區接下來還將和長壽路街道進一步合作，以開倫·江南場園區門面改造為契機，傾力建設街道經濟發展服務中心，融合共享直播、企業洽談、展覽展示、活動空間等功能，構建點線面的服務模式，進一步做好與客戶和政府之間的三者融合，讓1+1+1做成大于3的效果，擴大蘇河濱水空間的資源集聚效應。
房地產時報
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