今年9月底，蘇州生物醫藥產業園六期首批（12號、14號）樓順利封頂。該項目位于蘇州工業園區重點打造的三大板塊之一的陽澄湖半島旅游度假區，是蘇州恒泰控股集團旗下產業公司在“產業升級、形象升級、土地利用升級”的背景下，與蘇州工業園區生物產業發展有限公司合作開發，全面挖掘和釋放存量載體——唯亭產業園南區“創效獲利”能力的“提檔升級”項目。

項目定位于圍繞心腦血管及其他植介入、IVD診斷、醫療機器人、第三方平臺等重點領域，建設高端新型醫療器械產業園區。項目占地面積12.47公頃，更新后的容積率由0.6提升至2.0以上，建筑高度從30米提升至100米以上，地上建筑面積達到約25萬平方米，并擴建了地下建筑一層達7萬平方米。

預計整個項目將于2023年竣工完成，建成后將擁有16棟多層產業用房、3棟高層產業用房、1棟高層研發樓、1棟高層綜合配套樓，以滿足生物醫藥企業的研發生產場地需求。目前，已儲備了包括雅睿生物、邁杰轉化、珂納醫療、以諾康、九諾醫療、圖格生物等在內的約10家意向性醫療器械企業客戶。

無獨有偶，今年7月底，大灣區醫療器械生物醫藥產業園正式開工建設。該項目地處粵港澳大灣區廣珠澳科技創新走廊重要節點——珠海高新區內，按照醫療器械、生物醫藥行業專業化園區標準，引入“工業上樓”理念，聚焦醫療器械與生物醫藥產業鏈生態。

園區占地面積15萬平方米，容積率3.0以上，總建筑面積達60萬平方米，規劃建設20棟高標準廠房，首層高8米，最高承重2噸，集檢測、試驗、研發、生產功能于一體，構建了立體交通網絡，實現人、貨、車高效分流，是高新區為醫療器械生物醫藥企業實現“拎機投產”而量身打造的“超級工廠”，整個項目計劃2023年竣工。

有感于上述兩個近期動工的生物醫藥產業園項目均大幅度“提容提限”做法，以及“土地利用率升級”的理念，筆者不禁聯想到，在去年研究院承接的《上海重點產業區域城市更新實施辦法》課題中發現：近年來上海產業空間存在產業用地及廠房資源日益緊缺與提高產業用地效率方面創新實踐不足的矛盾，如目前仍舊鮮有“工業上樓”的理論研究和實踐案例，也沒有出臺相應的技術標準、認定標準、審批流程等規范性文件和扶持政策。

因此，本文就上海三大先導產業之一的生物醫藥產業率先“工業上樓”問題，分別從產業特性和產業細分領域角度，概要論證其必要性和可行性，以供在空間緊缺的重點產業區域開展試點作參考。

首先，以該產業特性論證“工業上樓”的必要性。

第一，藥械企業選址更青睞硬件完善的專業化空間。生物醫藥園區和傳統廠房不一樣，其剛性要求更加苛刻，比如無塵車間、污水處理、廢棄物處理、通風管井、蒸汽設備、雙回路供電、實驗室、檢驗檢測中心、GLP/GMP認證等公共配套服務，覆蓋了孵化、中試、大規模生產、總部、配套的全產品線載體空間。因此，在園區內解決生物醫藥企業生產所需的各種硬件設施，勢必要求容積率和限高的提升。

第二，藥械對上下游環節具有空間黏性，產業集聚倒逼空間擴容。生物醫藥產業高技術、高投入、高風險、長周期的特征決定了絕大多數生物醫藥企業不能單獨完成新產品的開發和生產任務。生物醫藥企業需要以空間聚集（剛性需求）的方式，在知識資源豐富的地區，引入相關服務機構，從而更高效地投入研發并創造創新產品。因此，生物醫藥產業集聚效應的凸顯需要空間擴容的支撐。

第三，提容后的空間將極大降低藥械企業成本、提高園區經濟貢獻。對藥械企業而言，在硬件設施和公共服務完善的園區，能夠以市場上一般操作路徑50%的投入成本和50%的時間，達到同樣的研發生產效果；對園區運營方而言，其租金水平也高于傳統園區（如上海自貿壹號生命科技產業園日租金水平4元，遠遠高于周邊其它園區）。

其次，以該產業細分領域論證“工業上樓”的可行性。

根據設備載重、減震隔震、工藝需求、環保安全、垂直交通五要素評估，醫療器械和生物醫藥產業的部分細分領域，具備高層生產、研發的可行性，且“工業上樓”模式可為企業解決因綜合成本、場地和運作等限制而導致功能設施分散的難題，提高企業的生產效率，推動園區土地資源的高效利用。

生物醫藥領域內有哪些行業能夠實現“工業上樓”呢？從產業細分中就可以看到（見下表），在總計58個產業細分項中，“能上樓”的項目達到25個，占比43%。

隨著上海土地資源日趨緊缺，產業用地增量大幅減少，傳統低密度廠房的發展模式已走到盡頭。企業要在上海獲得高產出的壓力也越來越大，產業發展需求與土地資源有限的矛盾日趨突出。因此，盤活存量、集約用地、高效產出已成為上海這座超大城市的必然選擇。“工業上樓”已經成為一種趨勢，在此過程中，當然不是所有的制造業都適合“工業上樓”的。但是，如何分產業、分行業的論證分析，支持引導更多可以“上樓”，而且應該“上樓”的產業順應這一趨勢，并積極研究制定相關政策、標準和規范，則是政府有關部門應該重視和抓緊解決的問題。