隨著冬季來臨，上海土拍市場似乎不復往日熱度。但放在全國來看，情況又有不同：今年，姍姍來遲的上海土拍創下“零流拍”紀錄，115幅涉宅地塊（含城中村地塊）以總價2839.5億元成交，同比增長64.7%。這份發揮穩定且不錯的成績單，正是這座城市穩健基本面和綜合實力的側影。
115幅涉宅地塊流向了哪里？記者梳理發現，透過土拍市場，行業之變正在發生。
從上海到全國：土拍冷熱不均
先來看上海今年最后一輪土拍成績。12月9日，位于寶山、嘉定、靜安、青浦和臨港自貿區的6幅土地全部出讓，冷熱分化明顯。其中，四幅土地各自只有一名競買人，均以底價成交，另兩幅土地競爭激烈，共有20個競買人參與，分別以9.45%、8.96%的溢價率“觸頂”成交。
兩幅受歡迎的地塊，分別是寶山區顧村鎮共富社區N120901單元E1A-05地塊、青浦區趙巷鎮佳恒路南側B3A-01、B3A-02、B3B-01地塊，被佳運置業、廈門國貿競得。在本輪土拍中，兩幅土地的總價、出讓面積并不占優，勝在地理位置較好。據克而瑞分析，兩大板塊此前的新房、存量房交易表現都不錯，寶山顧村板塊存量房截至10月底的去化周期為0.7個月；青浦趙巷板塊存量房去化周期3.7個月，地塊內有教育和商業配套，距離軌道交通17號線不到1公里。
上海前三輪集中供應的土地都超過30幅，相比之下，第四輪供應量可以說是銳減。中指研究院土地事業部負責人張凱表示，主要原因是受全年預算約束，每逢年末房企一般會減少投資，從而影響到土地供給端的決策。
如果放在全國市場來看，上海表現究竟如何？
實際上，要給全國城市拉出一份土拍成績單來全面比較，其實很難。城市之間的供地形式和土拍的門檻、規則不同，以及疫情形勢變化，極大程度上影響著交易表現。
因此，記者以全國22個采用相同方式供地的城市進行比較。2021年初，自然資源部敲定22個試點城市，實行集中供地，分別是北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、武漢、長沙、鄭州、成都、濟南、青島、長春和沈陽。
上海土拍冷熱不均的格局，也投射在了全國市場。公開信息顯示，今年保持“零流拍”紀錄的城市寥寥無幾，像深圳、青島、蘇州等熱門城市，在今年既經歷了交易熱度，也曾遭遇流拍尷尬。和上海一樣，在其他21個城市中，數十幅土地同時有以觸底和觸頂價格成交的情況成為常態。
總的來看，今年22個試點城市的年度涉宅用地供應完成不足60%，如武漢，前三輪成交土地規模占全年計劃供應量的比例僅在四分之一左右。
在此背景下，上海的完成度難能可貴。上海土拍因疫情滯后，直到6月份才啟動首輪供應，并在接下來的半年內保持著高頻供應節奏。雖然為了提振房企積極性，土拍門檻和規則有所放寬，但是依然被市場認為是全國“最難”土拍。
雖然有種種不利因素客觀存在，企業對城市的預期卻不曾減弱。根據今年4月公布的《上海市2022年度國有建設用地供應計劃》，全年商品房計劃供應量在522到592公頃，今年四輪實際供應總量為547.8公頃并全部出讓，圓滿完成了年度供給計劃。除上海之外，合肥、無錫、廈門也成為全國僅有的完成計劃的城市。
臨近年末，跌宕起伏、喧鬧繁忙的全國土拍終于進入尾聲，與此同時，變化已然出現。根據自然資源部去年年初的要求，22個試點城市采取集中組織出讓活動，原則上全年不得超過3次。2021年，合肥、青島等多地明確，全年供應土地輪次為3次，在試點一年之后，情況在2022年發生變化，供應輪次增加成為普遍趨勢。比如，上海今年供應四輪，濟南、青島、成都、蘇州等多座城市也改為四輪供應；武漢改為六輪供應；長沙則取消了集中供應。業內人士認為，增加土地供應頻次是對集中供地政策的優化調整，也是各地因城施策的表現，有利于穩定房地產市場。
國企“托底保障”格局沒有顯著變化
那么，上海115幅土地究竟流向何方？“揮金如土”的競買者究竟是誰？
2022年最后一個季度，房地產市場的重磅消息接連不斷。10月，財政部發文嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。此舉被市場認為，將大幅壓縮國企拍地規模。11月末，來自證監會的“第三支箭”落地，為房企恢復了曾暫停12年之久的股權融資渠道。政策“一放一收”，能否給維持一年的“國企主導、百花齊放”土拍市場格局帶來“大反轉”？
答案是否定的。以上海第四輪土拍為例，6幅土地中，僅有一幅被民企佳運置業摘得，其余5幅被央企國企包攬。實際上，國資托底的格局幾乎維持了一整年。據不完全統計，在出讓的115幅土地中，競得人為國資背景企業的占比47%，較去年漲幅明顯。
值得關注的是，滬外國資正在借機補倉，搶占先機，其中，華南地區房企表現優異。來自廣東的招商蛇口、華發股份和保利發展，今年或以聯合體或以單獨競買人的身份，累計拿地10幅、7幅和7幅；來自福建的建發和象嶼，同樣為拿地大戶，或以聯合體或以單獨競買人拿地5幅、6幅。
拋開國資主導特點，上海土拍市場仍有新看點：
一方面，越來越多新面孔出現在上海灘，可謂“百花齊放”。如，輪土拍中來自杭州的大家房產，時隔多年返滬的佳運置業，成立僅2年時間的宸嘉發展；第二輪土拍中的菀麗華置業、恒文、富紳、南昌市政、大眾、上海紡織等；第三輪中的南通亞倫地產、中建大椿、如皋合盛。而我們熟知的很多頭部民營房企，變得低調，在今年的土拍市場鮮有現身。
另一方面，以聯合體形式拍地的情況增加。2022年上海共有35宗地為聯合體競得，占比達30.43%，參與聯合拿地的開發商多以國企、央企聯合為主，如徐匯龍華街道地塊競買人是保利發展、西岸聯合體，嘉定南翔地塊競買人為象嶼、同進和北蔡房產聯合體，青浦夏陽街道地塊競買人為新黃浦、亞倫聯合體。
這些上海特色，同樣出現在全國土拍市場，尤其是“國資主導”。據不完全統計，截至今年10月中旬，22個重點城市成交2999幅土地，其中地方國資企業拿地占比46.1%，央企拿地占比28.1%。
市場認為，由于房地產行業復蘇需要周期，在短期內，土拍市場格局難以改變。房地產是資本密集型行業，集中供地對房企短時間籌措資金和加快周轉的能力要求更高，因此，注重財務穩健和長期經營，并且融資成本更低的央企國企才有了更出色的表現。
隨著種種利好政策持續傳導，明年，或許我們可以期待上海乃至全國土拍市場的更好表現。
從土地供應形式來看，易居企業集團CEO丁祖昱認為，采取集中供地的城市名單或將優化調整，未來隨著經濟、行業、企業的背景和發展邏輯發生轉變，供地會逐步淡化“集中式”，不斷為市場增加熱度。
上海中原地產資深分析師盧文曦認為，近期金融層面對房企的支持快速落實，不少房企獲得銀行授信、融資支持等利好政策，有助于房企緩解資金壓力，同時，上海新房市場表現出的韌性也將強化房企繼續在上海拿地的信心。短期內，民企將繼續保持低調，“因為對于絕大多數民企而言，當下的重點工作可能是還清債務，保交樓，并非直接把重心放在投資上”。