由于購房資格、銀行信貸政策、稅費成本等原因，房屋買賣雙方有時會約定，一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益。但隨著房屋價值的高漲及社會財產觀念的變化，這種借名買房的情況產生出越來越多的法律風險。

　　以子女名義購房卻無借名協議

　　產權人身份難證明

姜先生是姜父的獨子。姜父稱，在2003年，考慮到將來可能征收遺產稅，他以自己的個人財產出資，以其子名義購買一套房屋，并將房屋產權登記在兒子名下，房屋所有權證、購房款發票等由自己持有。2016年，其子姜先生掛失補辦了房產證并將房屋出售。

姜父認為自己才是房屋的實際產權人，要求姜先生向其支付賣房款。姜先生則認為其與姜父之間不存在借名買房，出資款雖是姜父支付，但是使用的是其與其父的共有財產。

法院經審理后認為，本案中，姜父未就房屋購房款的具體支付情況提交證據。現在其子不認可雙方存在借名買房的合同關系，姜父自己表示將房屋登記在兒子名下是為了規避可能出臺的遺產稅的解釋，不足以證明雙方之間就房屋所有權歸姜父達成合意，也無法證明雙方存在借名登記的約定。最終法院駁回了姜父的訴訟請求。

　　【分析】

物權登記具有物權的公示效力。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。姜父雖然手持購房發票等手續，尚不足以對抗房屋所有權證所具有的物權公示效力。本案屬于雙方并未簽訂借名買房的書面協議的情形，在此類案件中，實際出資方應提高風險意識與證據意識，盡量將出資情況、雙方對借名買房的合意及房屋權屬約定通過書面協議予以確認。

　　借名買房協議內容不明

　　出資子女難為產權人

劉女士為劉父之女，王先生為劉父的繼子。1992年，由王先生出資，以劉父名義與劉父單位簽訂購房合同，購買101號房屋一套，產權登記在劉父名下。劉父夫婦1995年與王先生簽訂書面協議約定：購房款由王先生承擔；劉父夫婦在世，房產歸劉父夫婦所有，王先生有居住權；劉父夫婦去世后，房屋產權歸王先生所有，他人無繼承、參與此房的權益；王先生必須贍養劉父夫婦，為其養老送終。

劉父去世后，劉女士認為上述協議是無效的代書遺囑，要求對這一房屋依法繼承。

法院經審理后認為，協議書內容表明王先生及劉父夫婦對協議書內容知曉并同意，這份協議書合法有效。101號房屋應屬劉父夫婦的共同財產，現劉父已去世，王先生履行了贍養喪葬的義務，故對劉父的房屋份額，王先生享有受遺贈的權利。最后，法院確認101號房屋由王先生和劉父的配偶王女士按份所有。

　　【分析】

在借名買房的協議中，不僅要約定借名人對房屋購買進行了出資，且需約定雙方存在借名登記的意思表示，明確由借名人實際享有房屋權益，否則不構成“借名買房”的合意。本案中，王先生雖為購房款的實際出資人，但是因為協議書并未明確借名買房的法律關系，因此，只能以協議書來確定相關人的權利。

　　書面約定以子名義購房

　　房屋抵押貸款仍難過戶

2003年，牛父牛母出資以其子牛先生名義與開發商簽訂購房合同，產權登記在牛先生名下，房屋交付后由牛父牛母居住使用。2009年，牛父牛母與牛先生簽訂協議書，載明：所購房屋是由牛父牛母全資購買，房產證寫的是兒子的名字，但沒有牛父牛母任何一人的同意，牛先生不得將此房屋出售或抵押。2013年，牛先生以上述房屋作抵押在銀行辦理了100萬的消費貸款并進行了抵押登記。牛父牛母隨后要求牛先生將房屋過戶至其名下，牛先生則認為自己才是房屋產權人，并表示房屋上的抵押登記未予解除，無法過戶。

法院經審理后認為，根據雙方簽訂的協議，可以認定雙方存在借名買房的合同關系，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，應依約履行，對借名人依據合同約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記可予支持。但現房屋上因設立了抵押登記，在抵押登記解除之前，程序上無法辦理產權轉移登記。最后，法院判決牛先生在房屋抵押登記解除之日協助其父母辦理房屋的權屬轉移登記手續，將房屋過戶至其父母名下。

　　【分析】

在涉及借名買房情形的案件中，如果雙方有書面協議對出資、借名的事實予以確認，則可認定雙方成立借名買房的法律關系。在不違反國家、集體或第三人利益及法律、行政法規的強制性規定情況下，借名買房協議有效。但是在不滿足過戶、交房條件的情況下，仍無法支持借名人辦理過戶、交付房屋的訴求。

　　借名買房牽扯法律問題多

　　具有風險要謹慎

根據北京地區的司法實踐，關于借名買房協議的效力問題，現有規定認為：（1）當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。（2）當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。（3）借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。

最后，在此提醒大家，借名買房的背后法律問題較多，對此應慎重。