300米內7家咖啡店，便利店數量驟減，沿街底層商鋪一鋪難求的同時，換手率卻很高……近日，記者在毗鄰滬上熱門打卡地張園的街區發現了上述現象。

基于不同街區的功能特征，街區業態很大程度上反映著市場供求關系，與此同時，這些擁有好市口的沿街底層商鋪也塑造著街區面貌，影響著街區品質。

業態趨同、內卷競爭，這只是調整期的“陣痛”，還是會進一步影響街區的有序生長和更迭？怎樣在充滿繁榮商業氣息的同時，幫助街區實現更多元的業態分布、拓寬服務功能，更好地滿足居民、路人、游客等多方需求？記者展開一番探訪。

高換手率和高租金并存

20多平方米，2.6萬元；30平方米，2.8萬元……這是記者走訪周邊3家房產中介后，銷售人員給出的茂名北路沿街底商鋪面月租金價格。

“去年6月到現在，來找鋪子的人比疫情前都多。”一位中介表示，因為供不應求，房東不愁租不出去，租金也十分堅挺，“幾乎沒有議價空間，相比前兩年，有的商鋪價格還漲了一些。”

在被問到威海路、巨鹿路、長樂路等路段情況后，幾家中介也給出類似回答：目前幾條路都幾乎沒有待租的空商鋪。“即使有空置，房東也沒打算入市。”

記者發現，臨近南京西路地鐵站附近的租賃市場火熱，與新晉熱門打卡地張園的開放有一定關系。2022年末，有著“海上第一名園”之譽的石庫門里弄張園華麗重啟，成為潮流文化商業地標。與之相鄰的路段也一定程度上被賦予了“旅游功能”，隨之開始業態“大換血”。

目前，僅茂名北路到陜西北路之間的威海路路段，不過300來米距離，一共開了7家咖啡店，這還不算沿途辦公樓宇和便利店內的咖啡銷售檔口。如果再轉彎到茂名北路，新開的咖啡飲品店，幾乎達到平均10步一家。

新店頻頻開張的同時，也有人提出疑問。住在靜安別墅的一位居民告訴記者，威海路上原先的便利店幾乎都變成了咖啡館，“買點小東西不大方便了。”在威海路聯合辦公空間工作的小陳表示，哪怕是在咖啡之都上海，周邊“咖啡濃度”也太高了。小陳感慨，“我們真的需要這么多咖啡店嗎？”

是不是真的需要，從這些店鋪的實際經營狀況可窺見一斑。唐女士在茂名北路經營鞋店4年多，眼看著周邊業態逐步走向單一化。“有的店只火了剛開業的兩個月，現在門庭冷落。有的店一年內轉手3次，賣的還是咖啡、奶茶。”

在巨鹿路經營日料店13年的老李也告訴記者，除了他家和隔壁的煙紙店，旁邊已經很難找出哪怕“5年老店”了。曾經有個在咖啡師比賽中斬獲名次的小伙租過老李隔壁的鋪面，沒多久也“撐不下去了”。黯然離場后，那里成了美甲店，現在又成了打印店，“前后不過兩年光景”。

一名中介說，高換手率的情況其實不光茂名北路有，上海市中心很多街區都是這樣。“以前是巨鹿路、長樂路、富民路三天兩頭換店鋪門頭，現在風水輪流轉，輪到這邊（茂名北路）更火了。不過高風險也有高收益，在這里賣咖啡最好了，因為比較集聚。”

根據唐女士在這條街上的長期觀察，她倒不大贊同中介“越聚集越成市”的說法：“咖啡的客單價不像鞋服那么高，過路客和周邊居民、白領的需求又有限，總不能走一條街買10杯咖啡吧？”附近其他商鋪和中介也向記者反映，不算房租的話，投資一家咖啡館的成本大概在30萬元-70萬元不等，實際上能賺到錢的并不多，“關鍵要看你有沒有推廣和運營的能力。”

在上海財經大學商學院教授晁鋼令看來，眼下正處于消費逐步回暖、但沿街商業換手頻繁的商業業態調整期，“高換手率一定是個顯性特征，但另一方面，如果說以前十個人投資，七八個人有賠本的風險，現在這種投資風險系數只會更高。”

就業新形勢下，創業者增多

市區沿街商鋪火了，這些入局者又是從哪里來的呢？

晁鋼令認為，當下較為嚴峻的就業形勢讓許多人，尤其是在互聯網時代成長起來的年輕人，期望通過開店實現自主就業，在商業繁榮的上海市中心尋找機會。而選擇開咖啡店、奶茶店、酒吧等，不需要高技能加持，入門門檻較低。且所需購買的機器設備簡單，人工成本也有限。

而那些為新入局者騰出空間的，往往是箱包、服裝、鞋類、飾品店。它們曾是市中心沿街商鋪的主力軍。一位90后回憶，小時候每逢節假日都會和父母一起，乘坐公交車從浦東來到長樂路、巨鹿路逛街。

“那時的茂名路是真的好逛，在這片服飾店林立的街區，每個門后都有自己的經營特色。一家家推門而入，邊試邊挑，能待一下午。晚上再走到淮海路或南京西路品嘗美食，欣賞沿途的梧桐樹和老建筑。記憶中，這就是美好的一天。”

到了今天，互聯網大潮席卷而來，便捷、低價的線上購物漸成主流，首先被互聯網虹吸的也正是鞋服類業態。“連工廠源頭店都在做直播帶貨了，我們還要承擔線下的租金、水電費，怎么可能拼得過人家。”茂名北路上一家服裝店的老板告訴記者。

與此同時，上海城市更新推進，中心城區大量人口遷出，街區居住功能隨之弱化。“商務辦公、商業消費、旅游功能提升，也進一步帶動了沿街業態的洗牌。”晁鋼令表示。

而今，風向似乎又轉。上海社會科學院城市文化研究院院長徐錦江提出，隨著街區可漫步、建筑可閱讀理念深入人心，上至阿姨爺叔、下至“Z世代”，重拾了逛街的愛好。在小紅書等社交平臺，“citywalk”城市行走已成潮流生活方式，消費行為與感受體驗緊緊捆綁。

或許正因如此，更多個體經營者和資本爭相入局，試圖分一杯街區消費的羹。但顯然，300米內有7家咖啡店，人們不會一杯杯喝過去。沒有了餐飲、服飾、零售等豐富業態，街區也留不住人，拍照打卡后，人們還是重歸互聯網和綜合體的懷抱。

專家進一步提醒，當市中心那些擁有歷史底蘊和人文稟賦的街區走向“景觀化”，過度商業化，街區文化本體便會遭到不可逆的破壞。“如果來到所謂的網紅街區，人們逛的還是相同的品牌門店，喝的是平時喝的連鎖店咖啡，拍到的是和別處雷同的被概念化、符號化了的文化布景，熱度究竟能持續多久？而對在地居民來說，商業消費功能不斷擠壓生活服務功能，自己成了家門口小店的旁觀者，又會作何感受？”

當前就業大環境下，不少年輕人希望沿街租個門面房，開個小店鋪，自主創業，這是應該積極鼓勵的。市、區、街道相關就業創業指導部門，能否選擇不同的街區扎扎實實做一些市場調研，編制手冊提供信息，給創業者一些引導，讓他們少走彎路，幫助他們更好地成長發展。這也是優化營商環境的組成部分。

街區小店變遷背后，是時代景象的映照，是城市更新的投射。這關系到每個帶著創業夢想入局的普通小店老板的明天，也關系到我們每個享有街區、熱愛城市的老百姓的每一天。