●商業、辦公類建筑不得改為居住性質 ●小于250平方米單元不能設套內獨立衛生間

　　商業建筑不得改變為居住用途。 廣州日報全媒體記者盧政攝

　　廣州日報訊 （全媒體記者蔣幸端、陳臣）東莞嚴禁“商改住”！商業、辦公類建筑（不包括酒店）平面布局不得采用住宅套型式設計，不得設置廚房，確需設置套內帶獨立衛生間的商業、辦公單元，每一分隔單元的套內建筑面積不得小于250平方米……昨日記者從市規劃局官網獲悉，市城鄉規劃局、市住房和城鄉建設局、市房產管理局聯合下發了《關于加強商業辦公類建筑項目管理的通知（試行）》（以下簡稱《通知》）。

據了解，《通知》出臺主要為進一步規范東莞市商業、辦公類建筑項目管理，維護規劃的嚴肅性和房地產市場平穩健康發展，防止變相建設公寓、住宅類建筑。

　　不得采用住宅套型式設計

《通知》明確指出，商業、辦公類建筑項目開發企業應當嚴格按照批準的規劃用途進行開發、建設、銷售和使用，不得改變為居住用途。

具體到建筑設計方面，《通知》要求，商業、辦公類建筑（不包括酒店）平面布局不得采用住宅套型式設計；商業、辦公類建筑一般應采取公共走廊、公共衛生間式布局，不得設置廚房。

此外，商業、辦公類建筑的平面形體應規整，不應設置供套間辦公單元使用的開口天井，如需設置陽臺、空中花園等共享休閑空間，只能設置在與公共走廊、電梯廳等公共空間相連的位置，不能設在商業、辦公單元內部。

關于套內建筑面積方面，《通知》也做了相應要求。首先，商業、辦公類建筑如因功能需要，確需設置套內帶獨立衛生間的商業、辦公單元，每一分隔單元的套內建筑面積不得小于250平方米（首層商鋪除外）。

同時，商業金融用地上建設的商業、辦公類建筑，應嚴格控制套內帶獨立衛生間的商業、辦公單元的比例，帶獨立衛生間的商業、辦公單元的套內建筑面積不得超過所有商業、辦公總套內建筑面積的30%。

此外，建設單位和設計單位對已辦理施工圖審查備案的商業、辦公類建筑施工圖設計文件不得擅自變更增設（或調整）廚房、衛生間、茶水間、陽臺及各類型管井、煙道、風井等。涉及上述內容的變更，現場應停止變更內容施工，按程序辦理規劃變更、施工圖重大變更審查備案后（若涉及施工許可內容變更的，還需辦理施工許可變更手續），方可繼續施工。

　　3月21日后出讓地塊要嚴格執行新標準

最后，在宣傳、銷售方面，《通知》也要求，對規劃用途為商業、辦公類建筑，開發企業和中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對虛假宣傳的開發企業，停止辦理后續手續。對違規代理商業、辦公類建筑銷售或者虛假宣傳商業、辦公類建筑居住用途的中介機構，依法注銷機構備案。

同時，開發企業在銷售商業、辦公類建筑前應向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費以及配套建設指標等情況，告知購房人應嚴格按照規劃用途經營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，并在認購書和購房合同中與購房人明確約定。

需要注意的是，根據《通知》安排，在《東莞市人民政府辦公室關于進一步規范我市房地產市場發展的通知》（發布時間為2017年3月21日）發布之后，出讓的商住及商業金融業用地，按照上述標準嚴格執行。

　　市場觀察

　　小戶型商業公寓或不再現

今年以來，商業公寓是東莞樓市最具有競爭力的戶型產品之一。在樓市限購政策影響下，為了快速回籠資金，開發商加大開發商業公寓力度，以吸引投資客。與此同時，不受限購政策影響的商業公寓也受到投資客的青睞，成交比重迅速上升。

由于去年10月以及今年4月兩次出臺的限購政策不對商業公寓造成影響，據東莞中原戰略研究中心統計，東莞公寓成交占比一路從2015年四季度的13%，上漲至今年三季度的28%。 從成交結構來看，今年第三季度40~50平方米公寓產品占據成交主導，占比34%；其次為30~40平方米的產品，占比28%。

記者從市場中也了解到，面積小，居住功能完善、總價低是這些戶型產品能夠快速成交的主要原因。

而按照《通知》要求，未來商業、辦公類建筑設置獨立套內衛生間的商業、辦公單元，每一分隔單元的套內建筑面積不得小于250平方米，這也意味著擁有獨立衛生間、廚房的小戶型商業公寓或將不再出現。

　　業內聲音

　　對行業規范有積極意義

合富研究院高級分析師李興旺認為，《通知》出臺有利于東莞房地產行業健康穩定發展，對于行業規范起到了積極作用。

李興旺認為，在地塊的源頭上做好了功夫，就會最大限度地避免了“商改住”。而如果商業地塊“商改住”，那么商業、居住地塊性質的劃分就沒有什么意義了，此次《通知》的出臺嚴禁“商改住”，讓市場行為更加規范。

不過，李興旺也表示，按照通知要求，新的政策對已經通過規劃的在售項目并沒有影響，今年3月21日以后出讓的地塊將要嚴格執行新標準。