最近，上海住宅的套型比例和面積標準有了新變化。

3月15日，上海今年第一批次第一輪宅地出讓落下帷幕。此次土拍中有一重要細節：多層、小高層、高層的中小套住宅建筑面積上限調高、中小套型占比調低。

以往，上海多層、小高層、高層的中小套住宅建筑面積上限分別為90平方米、95平方米和100平方米，中小套型占比為60%到80%。根據今年首批首輪出讓土地的公開信息，此次出讓地塊中，多層、小高層、高層的中小套住宅建筑面積上限為100平方米、110平方米和120平方米，中小套型占比為50%到70%。

業內人士表示，中小套型比例調低、面積標準調高，意味著未來將有更多大戶型住宅進入上海房地產市場，更好地滿足改善型購房需求，對滬郊尤其是“五個新城”的購房者來說更是利好消息。

“7090”政策滿足剛需購房需求

對于中小套型占整個住宅項目的比例規定，來源于2006年7月6日原建設部發布的《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》。“意見”第一部分即明確新建住房結構比例：“自2006年6月1日起，各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上。”這條也被稱為“7090”政策。根據這一要求，本市的每宗商品房用地的出讓文件里，均會對該地塊建設的中小套面積標準和比例做出相應規定。

上海也出臺了一些細化規則。比如2016年出臺的《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》明確指出，要增加中小套型商品住房供應，“進一步加大商品住房用地的中小套型住房供應比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%（部分矛盾突出區域亦為70%）；軌道交通站周邊區域商品住房用地的中小套型住房供應比例提高到80%以上；保障型住房的中小套型供應比例，中心城區為100%，郊區不低于80%。”

同時，上海這份“意見”還明確，多層、小高層和高層建筑的中小套型，建筑面積標準分別為90平方米、95平方米和100平方米。

次年發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》指出，要“健全優化住房供應結構的長效機制，增加中小套型普通商品住房上市供應量”，重申了“進一步加大商品住房用地中小套型住房供應比例，中心城區不低于70%”這一要求。

奉賢區某房地產開發商負責人告訴記者，“7090”政策旨在讓更多人“居者有其屋”，在一定程度上照顧了剛需購房的需求，但也導致部分區域出現土拍難、去化慢、活力差的情況。隨著我國房地產市場供求關系發生重大變化，房地產政策也要適時優化調整。“不少人的住房需求已從‘有沒有’變為‘好不好’，對于改善型住房的需求不斷增多，調整‘7090’政策勢在必行。”

“小戶型缺人買，大戶型不夠賣”有望得到緩解

在上海郊區，尤其是“五個新城”——嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉賢新城、南匯新城區域，調整“7090”政策的呼聲頗高。不少人認為，此前的安居政策供需不適配。

今年的上海兩會上，市人大代表、臨港新片區管委會發改處處長吳群峰提交了一份關于進一步優化臨港新片區住房政策的建議。建議指出，管委會開展的調研顯示，約78%的人才希望購買90平方米以上住房，其中約有一半人才希望購買120平方米以上住房，約有五分之一人才希望購買180平方米以上的住房。但在當前中小套戶型比例和面積標準的限制下，南匯新城存在房源供需不適配的問題，大戶型特別是低密度、高品質住房較少。

“目前，小戶型缺人買，很多目標客群都轉向保障性住房；大戶型卻不夠賣。這導致有需求、有意愿購買改善型中大戶型的中高端人才難購房，削弱了南匯新城對這類人群的吸引力。”吳群峰說。

松江區發改委主任孫文杰也表示，松江新城作為啟動建設時間最早的新城，本地居民和導入人口對于大戶型的改善型住房需求強烈，目前的供需結構存在錯配。

嘉定區房管局相關負責人表示，隨著人才來滬發展時間變長，成家生子后對房型要求也會發生變化。“如果商品房項目中大多數都是中小戶型，則不利于人才落戶集聚。”

市人大代表、奉賢區南橋鎮黨委書記瞿磊在今年上海兩會上建議放寬中小戶型配比。他表示，目前上海市外環以內區域購房人群以剛需為主，更加注重區位條件，對中小戶型需求大；而郊區情況則不同，在郊區購房的主要群體需求為改善型住房。“小戶型在規劃設計階段受到的限制很多，得房率相較于大戶型更低，這就導致去化率不高。”

隨著上海住宅套型比例、標準出現新變化，上述問題有望得到解決。尤其是在滬郊、在“五個新城”區域，新變化的影響將更明顯、更深遠。

奉賢區某房地產開發商負責人告訴記者，2023年下半年以來，奉賢新城不少新開盤項目的小戶型銷售情況不佳。不過，目前奉賢新城區域內已有房地產開發項目將中小套型占比從70%下調至60%。“隨著政策不斷解綁，同一樓盤內大戶型、改善型住房的供應量會顯著增加，更符合市民實際需求。”