上海中心城區這一地塊即將變身創新活力生態社區

來源：上觀新聞、上海規劃資源2024.3.29

向存量空間要資源、要品質、要效率，創新低效用地盤活路徑。

上海靜安區江場西路165地塊，上海上藥信誼藥廠內的幾幢現代化商務樓宇正在抓緊建設中，今年年中將實現結構封頂，2025年將建成啟用。未來，這里可提供地上3.8萬平方米高質量科研載體，以“總部經濟+數智引領+產業集聚”為理念，打造上藥集團生物醫藥、生命科學創新研究、數智醫藥營銷等行業相關的研發中心、數據營銷中心。

上藥信誼藥廠更新后效果圖

上藥信誼藥廠是“靜安區走馬塘區域整體轉型更新”中首個啟動更新的項目。向存量空間要資源、要品質、要效率，創新低效用地盤活路徑，靜安區正積極推動走馬塘區域整體加速轉型更新，目前區域內已有多個項目啟動更新。未來，這一區域將成為高效復合的創新社區、混合多元的活力社區和開放流動的生態社區。

40個產權主體，推動“一地一策”更新

走馬塘區域0.6平方公里，位于中環線以北和南北中軸線西側，是靜安區市北高新園區重要組成部分。區域內以工業倉儲用地為主，產業發展水平相對較低、產業用地空間整體偏少、公共空間環境品質較差，存在低效用地的問題。為更好地挖掘和釋放區域發展潛力，2020年靜安區啟動了走馬塘區域整體轉型。

“不是在一張白紙上繪圖，也不是大拆大建，走馬塘區域整體更新更難。”區規劃資源局相關負責人說，區域內用地產權比較復雜，多達40個產權主體。在最初的更新意愿調查顯示，很多產權人對更新轉型的意愿也不是很強。

面對地塊內復雜的產權情況，靜安區找準突破點，創新更新方式，推動多方參與。“我們采取了推動區域整體更新，引導多元主體參與的方式。”區規劃資源局相關負責人說。

靜安區單元規劃明確提出，走馬塘是市北高新園區產業服務平臺、公共空間紐帶、共享社區樣板，致力將走馬塘打造成為高效復合的創新社區、混合多元的活力社區和開放流動的生態社區。對此，靜安區形成走馬塘區域更新規劃和城市設計方案，對區域內的產業空間進行全覆蓋調查，測算出更新改造成本和收益，最終提出了“規劃引領、尊重意愿的開發時序”的方案，以及符合區域產業特點的“一地一策”。

首個項目更新后容積率大幅增加

靜安區規劃資源等部門聯手市北高新園區管委會，與地塊內產權主體開展推動更新的談判。

江場西路165號地塊內的信誼藥廠，占地9096平方米，以大片低矮廠房為主，容積率僅有1.0。在與靜安區接觸后，產權方產生了很強的自主轉型意愿。靜安區規劃資源部門積極幫助對方，前期在規控調整、補地價、拆舊、建設方案審批、項目公司注冊等各個環節為企業提供了指導與幫助，項目在2021年底就實現了開工建設。地塊按照規劃改變了土地用途，由工業用地轉變為研發用地，大幅提高了建筑容積率。

上藥信誼藥廠更新前（上圖）后（下圖）

與地塊內產權方談判推動更新的同時，靜安區積極發揮政府主導作用，鼓勵園區平臺、國有企業等市場主體參與到產業空間更新中，實現社會、企業、政府共贏。

至2023年底，靜安區已成功實施推動了信誼藥廠、上勤汽車、城建水務地塊自主轉型，推動了百聯的申林木業地塊與市北平臺公司聯合轉型等，完成了共和新路3550號等地塊收儲協議簽訂，形成一批具有區域特色的盤活更新項目。

審批便利化舉措幫企業省時間降成本

在推動更新轉型中，靜安區探索了一系列審批便利化舉措。

區域內的城建水務地塊，原為隧道股份下屬城建水務集團使用，靜安區與隧道股份新設立的資產管理公司——上海建元資產，達成一致，在2021年底簽訂了《戰略框架協議》，推動隧道股份自主更新開發。該項目功能定位為以大數據、云計算、生命健康等產業為主的企業總部，助力打造市北數智生態園及市北高新民營企業總部集聚區。

更新后效果圖

在靜安區探索的審批便利化舉措下，該地塊2023年10月17日拿地，當月完成了建設開工前的規劃資源手續，實現了“交地即交證”。

“企業至少可以提前兩個月開工建設，壓縮了時間、降低了成本。”這樣的便利化，得益于區規劃資源部門跨前一步的服務。

“我們對走馬塘區域開展了區域規劃環境影響與交通影響評估，在項目地塊出讓前提前介入方案征詢，將區域評估成果納入‘用地清單’。如此一來，企業拿地后無須單獨編制相關評估報告，減少了設計方案修改反復，節約了企業審批時間。”區規劃資源局相關負責人說，今后，區域內其他企業都可以拿著這份區域評估成果，在項目審批時進行使用。

記者了解到，未來的走馬塘區域還將在軟環境上得到大幅提升。沿彭越浦、走馬塘等水系，將建設生態廊道，打造貫通濱水的步行空間，公共綠地、文化體育設施等建設將改善區域的公共空間品質，租賃住宅、鄰里中心等也在規劃中。

靜安區估算，更新前走馬塘區域地均稅收1493元每平方米，更新完成后預計地均稅收達到6928元每平方米。

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