一二手房價差較明顯，投 資客選擇買一手房，置換客與按揭客傾向于一手房；買不到一手房的投 資客，開始轉向總價較低的老舊二手房。

一個多月以前的杭州（樓盤），許多買家仍在為買一套新房而發愁。十一長假之前，杭州上塘宸章三期推出250套房源，迅速被認購完畢，有60%意向者表示沒有搶到。

但11月以來，這一現象開始轉變。國家統計局數據顯示，10月杭州新建商品住宅價格同比指數99.1，為27個月以來首次下跌。杭州樓市現降溫跡象。

商品房成交量也在下跌。據房天下統計，11月6-12日，杭州新房共簽約2459套，環比減少18.3%；11月13-19日，新房簽約2296套，環比減少6.6%。二手房方面，據透明售房網統計，11月20-26日，杭州市區二手房共簽約1457套，環比下降12.3%，其中主城區二手房簽約701套，環比減少2.1%，已連續五周下降。

一名業內人士對21世紀經濟報道記者表示，近期發現二手房客戶仍然少于一手房客戶。一二手房價差較明顯，投 資客選擇買一手房，置換客與按揭客傾向于一手房；買不到一手房的投 資客，開始轉向總價較低的老舊二手房。

?市場微調

成交量下跌的同時，二手房掛牌量卻在增加。杭州二手房交易監管服務平臺顯示，11月1-24日，新增掛牌房源8322套。截至11月24日，杭州二手住宅新增掛牌量增加到1.76萬套，環比上漲10.1%。在11月和10月均有成交的近200個樓盤中，超4成樓盤平均價格出現環比下跌。

兩個月前，全款買房、托關系買房還是杭州樓市的常態，而現在一些熱門板塊較邊緣地段，如奧體板塊周邊的新樓盤在開盤后仍有房源可售，且可接受三成按揭付款。據媒體報道，奧體板塊附近一樓盤，推出60多套洋房后只出售了二十多套；位于申花**區的一個項目，由于首次開盤去化不理想，近期已重新啟動中介帶客渠道。

至于一些早已領到預售證的樓盤，銷售情況并不理想。據媒體報道，某一蕭山樓盤在10月底推出40多套房源，截至11月29日，簽約僅28套；11月初拿到預售證的九龍倉瓏璽推出90多套房源，至今仍有80多套房源處可售狀態。

相比改善型樓盤，單價2萬元以下的剛需樓盤銷售情況好一些。日前，位于杭州余杭的景瑞陽光城(000671,股吧)·法蘭公園推出580套房源，均價在13000-17000元/平方米之間，目前房源已全部售 罄。

二手房的松動表現在買家議價空間出現，盡管如此，成交量的下滑表明，買家觀望情緒仍在。冷明（化名）自年初就想置換一套大戶型房，無奈看中的武林板塊一樓盤太多客戶排隊購買，開發商要求全款客戶優先選房。冷明轉而看相同樓盤的二手房，卻發現價格要比一手房貴8000-10000元/平方米。經與家人商量后，其計劃再觀望一段時間。

?供需蹺蹺板

商品房供不應求是今年杭州樓市熱度難減的原因之一。而到年底，房企為沖量產生的推盤潮一定程度上緩解了這種現象。

據住在杭州網統計，12月杭州將有45個樓盤開盤，其中有25個項目首次開盤，為今年新盤推出數量最多的月份。前一周，杭州市區有16個樓盤領出18張預售證，新增可售房源3214套。

此外，買房者預期開始改變，導致杭州樓市出現變化。實際上，11月底推出較多樓盤情況下，一些地段非十分優質的樓盤開始放開按揭購買。

綜合多家中介門店反饋，二手房并未真正降價，只是原掛牌價較高，房東出售欲望并不大，現在開始有議價空間，但房價基數已經較高。另外，很多人因一手房全款的高門檻，開始轉向二手房。據分析，今年杭州房價的推手之一是拆遷戶這一購房群體，他們大部分也希望買二手房，省卻尋找、過渡用房這一道程序。

房企此前在上海、合肥（樓盤）等地所購高價地，明年也將入市，樓市限價環境下，這或成為客戶熱點關注的目標。杭州也如此。杭州雙贏置業營銷機構總經理章惠芳指出，如果高價地產生并限價，房企拿地積極性不高，也會影響到購房者買房迫切性下降。“限價對后市影響將會逐漸呈現”。

多名業內人士分析，全款購房客戶看到現在的一二手房價格差，表面有便宜可賺，但實際上與首付三成相比，相當于變相漲價。如果考慮投 資 回報，則更盡然。如總價300萬的房子，首付3成僅90萬，按揭30年利率按基準5年以上4.9%計算，月供11145元；若5年后房價漲了50%至450萬，則首付3成的投入回報約達100%，而全款的投入回報僅50%。

章惠芳認為，在供需不匹配前提下，開發商與換房客推盤動力不足，局部二手房交易成為市場主要支撐。一旦預期變化，市場變化也將很快。如近期有二手房掛牌價松動，部分一手樓盤也可以按揭購房，這也開始導致二手房源供應增加，成交量卻在下滑。