12月25日A股走勢中最亮眼的要數房地產板塊的走強，招保萬金都在盤中有不錯的表現，本欄認為，在租售同權成為未來大趨勢的背景下，租售同權概念股有望成為2018年股市最大的投資主題。

原本的租售同權概念股已經缺乏想象空間，未來的最大機會將是普通房地產企業向租售同權概念轉型。12月25日房地產板塊的集體走強，正是因為有這樣的預期存在，投資者希望提前布局，以在2018年獲得理想的投資收益。

根據最新的政策，管理層提出了一套很可行的解決房地產矛盾的辦法，就是讓很多買不起房的人可以通過租房實現居者有其屋。現在租房最大的問題在于不穩定，房東隨時都有不續租的可能，房客隨時都要準備搬家。假如未來政策性租房和開發商自持租房逐漸成為主流，就能讓房客放心地租房，不用總擔心搬家的問題。

與此同時，建設銀行也有了更新的嘗試，即房東可以將房屋交給建行，并簽訂一個期限較長的租房合同，例如五年。然后房東可以一次性拿到五年的房租，房東早拿錢，房客放心住。建行說這樣的模式將于2018年1月8日在廣州試點。本欄認為這或許就是未來的大趨勢。

可以預見，未來租房市場增長的幅度將會遠遠高于新房銷售，而這一轉變過程將對整個房地產板塊價值重估產生影響。

過去的房地產板塊，主要還是參照市盈率水平來估值，但投資者往往擔心他們的高利潤能否持續，所以很多時候好的房地產股市盈率水平并不高。按照經典的證券投資理念，房地產股票的估值往往是低于凈資產的，現在的香港股市，很多房地產股票價格也低于凈資產，而這個經典理論，往往給長期持有A股房地產股票的投資者構成一定的心理壓力。本欄認為，現在的房地產股票并沒有一個靠譜的估值體系。

現在的開發商拿地，很多都是要求開發商自持，如果將來開發商自持房產越來越多，將意味著房企每年都能產生穩定的房租收入，而這部分收入來源由于非常穩定，可以類比國債，即按照20倍左右的市盈率進行估值，那么房地產股票也就有了相對穩定的估值。

所以本欄說，2018年房地產全行業將會出現重大變革，而房地產上市公司也將因此而重新估值并產生更新的炒作題材，這一過程或許不會在一年時間內完成，但房地產股票的長期機會理論上是存在的。