破解杠桿率高的問題，是防范房地產市場泡沫過大風險的必要舉措

■本報記者 杜雨萌

在房地產市場成交量冷清、個人房貸利率趨緊等背景下，“杠桿上的房地產市場”正步入緩慢的去杠桿通道之中。對此，《證券日報》記者昨日專訪了上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進。

記者：您認為房地產市場杠桿率的升高或降低，受哪些因素影響？

嚴躍進：房地產市場杠桿率，其實是分為企業杠桿率和購房者杠桿率。

從企業杠桿率來看，此類問題主要和部分房企比較冒進的拿地有關，這背后存在各類違規融資的行為。尤其是很多資金類似信托資金等違規進入土地市場，因此帶來了很多風險。

從購房者杠桿率來看，實際上就是指所謂首付三成資金的來源。在實際購房過程中，也確實存在一些購房者的此類資金是貸款來的。類似情況對于一些炒房者來說比較多，比如說購買一套房后，將此類住房抵押，然后套取資金，然后又繼續購房，這其實就是不斷放大杠桿的行為。

記者：如何正確認識我國房地產市場的杠桿率問題？

嚴躍進：從杠桿率本身來說，它和房地產交易風險有關，無論是購地還是購房，其實背后都有很多問題。比如說這背后就有一個隱含的市場判斷，即認為市場未來土地和房屋的價格還會繼續漲、賺快錢的機會還是很大等。所以破解杠桿率高的問題，其實就是規范房地產交易的心理，也是防范房地產市場泡沫過大風險的必要舉措。

　記者：在您看來，房地產市場應如何實現有效控制杠桿率，方式或手段都有哪些？

　嚴躍進：要有效控制杠桿率，其實關鍵要做到兩點：首先，明確交易中的合規環節，防范各類違規的行為出現，比如說審核不嚴、貸款資金撥付監管不嚴等；其次，要加大懲罰力度，尤其是要對市場參與的資格進行管控，包括限制購房和購地等，這些都是有震懾效應的。