高周轉正成為房企擴大規模的大殺器。

截至4月24日，《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，按照申銀萬國行業分類，剔除數據不全的企業，91家上市房企存貨總計接近3.3萬億元，同比增長29%，其中，以萬科為首的前10家房企存貨總計超過1.9萬億元，占比接近六成。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《證券日報》記者采訪時表示，近年來房企擴張意愿強烈，大房企拿地儲備較高，并購項目量大。

此外，嚴躍進認為，房企集中度進一步提升，大型房企掌握資源更多，土地談判能力更強。更重要的是，今年多城調控加碼，市場降溫效應會帶來存貨難以轉化為現金的問題，預計房企沉淀資金規模將進一步加大。

　存貨攀升近三成

嚴躍進表示，房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標。從占比來看，住房庫存規模是其中較大的一項。

《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，截至4月24日截稿時間，91家上市房企存貨總計接近3.3萬億元，同比增長近三成。存貨門檻在1000億元以上的有10家，分別為萬科、保利、華夏幸福、招商蛇口和首開股份等，其中，陽光城、榮盛發展、金科股份和華發股份近三年來存貨首次超過1000億元；500億元—1000億元的有7家，其中包括掉隊嚴重的金地集團；300億元-500億元的有8家；100億元-300億元的有21家。

另有分析人士認為，房地產行業樓盤開發具有周期較長特點，庫存增加有其合理性，一般房企會儲備滿足企業未來3年發展需求的土地量。但有些企業存貨增長幅度較慢，或者甚至出現存貨大幅降低的現象，這并不意味這些房企運營健康。

據記者統計，截至4月24日，萬科存貨約為5981億元，同比上升36%；金地集團存貨約為842億元，同比上升17%。

對于金地集團的掉隊，有業內分析師稱，金地近兩年擴張速度難以與萬科等企業匹敵。2017年，公司并表結算面積也在減少，其自2009年以來土地儲備的權益比例逐年下降，未來兩年并表結算收入減少的趨勢可能延續。可見此前身為“萬保招金”的四大龍頭房企之一的金地集團，在這一賽道上，已經被甩出很遠。

不過，據《證券日報》記者觀察，有不少企業存貨周轉次數減少，存貨周轉天數變長，可見其運營能力和存貨管理水平變弱，項目適銷不對路，進而導致現金回流較慢，資金鏈承壓，對企業快速擴張造成阻力。

從整個行業去庫存效果來看，2017年，一些此前在三、四線城市集中布局的房企去庫存效果理想。

有房企高管接受《證券日報》記者采訪時表示，由于去年一、二線城市各類調控政策嚴厲，尤其限價政策讓很多新房項目推遲入市時間，加上三、四線城市棚改貨幣化推進，一、二線城市的外溢需求和三、四線城市的改善性需求導致三、四線城市銷售火爆，多年前難以消化的項目均實現了較好去化，甚至有的企業一下回籠上千億元的銷售款。

庫存管理壓力加大

事實上，近兩年拍出的多幅地王地塊由于限價政策限制，尚未實現大量變現，不少房企的高端項目因限價政策，難以高價拿到預售許可證，低價則犧牲利潤，開發商不認可。僵局之下，項目銷售周期拉長，推高資金成本，減緩資產周轉速度。

庫存管理實際上是房地產企業非常難以修煉的內功，尤其在宏觀調控大背景下，能夠準確地踩對每一個調控節點的企業少之又少，即使曾經的大房企也曾因此出現過危機。

某業內人士向本報記者表示，庫存管理是房地產企業管理鏈條上非常重要的一環，若該能力較弱，存貨周轉速度慢，流動性差，影響企業的短期償債能力。在多數房企都利用杠桿加快發展的當下，庫存管理能力、周轉速度和現金流狀況幾乎決定著房企的生存能力。

對此，嚴躍進認為，調控政策加碼和融資偏緊的背景下，今年房企的銷售回款率不高將是行業難題，隨之而來的去庫存能力也將變弱，資金鏈承壓。本報記者 王麗新