蘇州河畔正在建設的大型城市綜合體“天安陽光·千樹”，最特殊之處就是東西兩座“千樹”建筑物，處在市級保護建筑阜豐福新面粉廠舊址地塊，被保留下來的老建筑被納入商業開發，修舊如舊得到整體重塑。

這代表了城市更新進程的一個新方向——老建筑保護與商業開發越來越緊密地結合在一起。在此過程中，如何謹慎妥善對老房子進行修繕改造，如何用好歷史傳承下來的文化IP和都市場景，如何源源不斷地創造新的價值？這些案例或許能給我們帶來一些啟發。

拍過電影的老房子，將成“千樹”一部分

由香港開發商打造的造型獨特的“天安陽光·千樹”大型城市綜合體，今后將有精品購物、餐飲休閑、旅游娛樂等功能。一期和二期項目將分別于2019年和2022年完成。

東西兩座“千樹”建筑物，處在市級保護建筑阜豐福新面粉廠舊址地塊，被保留下來的老建筑被納入商業開發，修舊如舊得到整體保護性重塑。開發方將在不破壞外立面和內部結構的前提下，為老房子引入新設計新功能，讓消費休閑人群可以重新親近它們。開發方有關負責人介紹，設計施工方對照老圖紙，每個設計方案都反復研究細節問題、每道施工工序都十分謹慎，都經過有關部門的審核批準。

老建筑的位置，在莫干山路120號的蘇州河“叉袋角”半島區域，曾經包括福新第四面粉廠、福新第八面粉廠、福新第二面粉廠的多棟歷史建筑。福新面粉公司二、四、八廠舊址位于阜豐面粉廠西側沿蘇州河南岸排列，東西長390米，是當時中國面粉工業中最大的聯合工廠。

阜豐面粉廠，由安徽壽州孫多森、孫多鑫兄弟于1898年創辦。同年，他們向清商部注冊，申請面粉免稅，并由孫氏兄弟的叔祖清廷內閣大學士孫家鼎面奏慈禧太后，獲準“減免厘稅，通行全國”。1900年阜豐廠開業，是我國第一家民族資本機器面粉廠。廠房歷經3次擴建，曾是當時遠東規模最大、設備最好的機器面粉廠；福新機器面粉廠，1912年由榮宗敬、榮德生兄弟與無錫茂新面粉廠浦文汀、王禹卿合作開辦，次年投產、年產量120萬包，當年獲利3.2萬銀元。其后在1914-1921年間，先后租辦華興、中興、興華等面粉廠，進而購進、創辦二至八廠；1955年，福新一、二、三、八廠合并為福新面粉廠，隨即公私合營。

蘇州河畔老工廠分布

1956年，福新面粉廠與阜豐面粉廠合并經營，定名為公私合營阜豐福新面粉廠，是當時上海唯一的機制面粉廠。1966年更名為上海面粉廠，1984年12月，組建上海面粉公司。

令人欣慰的是，中國民族工業的百年發展興盛史并沒有因為面粉廠的拆遷并銷聲匿跡，而是隨著“天安陽光·千樹”的打樁聲，又一次“靈動”起來，通過一種全新的形式復活。

最靠近蘇州河岸的兩棟南北向的磚木結構老建筑，是福新廠的小包裝面粉倉庫和耳房。最靠河邊的兩層樓建筑，將被設計成博物館，展示從民族工業面粉廠老廠房到“天安陽光·千樹”歷經艱難的蛻變過程；其南側一幢三層樓老建筑，將結合莫干山路M50創意園的特色風格，布局為藝術展覽展示空間，未來引入各種時尚藝術展覽。當初在拆除舊廠房期間，有一座塔樓被分段拆卸保存了下來，這也是福新廠的一處標志。塔樓以后將被重新修復，保留原有的建筑元素和構造，與西樓建筑相連接，成為直接連通一層入口和五層美食廣場的垂直電梯井。

位于東區的4層樓老建筑顏值最高。外墻是清水青磚與紅磚相間，底層是個拱券門。福新廠的這處廠房建于1898年，占地面積227.1平方米，建筑面積1045.92平方米。未來規劃引入一家高檔餐飲企業，在每個樓層打造一種風格鮮明的美食品類。

還有一棟老建筑有些特殊，從“千樹”外部看不到它的存在，只有走進二期商場才能一睹其真容。其建于1899年，帶有巴洛克裝飾，是阜豐面粉廠的辦公樓。許多人可能不知道，李安導演曾在里面拍攝電影，未來它可能被打造為游客接待中心和高端俱樂部。

老地標自帶“超級IP”，再度被商業點亮

河畔老廠房與現代新建筑體的結合，是上海城市更新的又一典型案例，正符合了目前上海“中心城區以保護保留為主，拆除為例外”的總體要求。社會發展新階段城市更新的意義，在于培育新的城市功能，對城市的生態環境、文化環境、產業結構、功能業態等進行延續與更新。

以前，老廠房多被改成博物館和創意園區。比如，曾經見證上海玻璃工業發展百年歷史的上海輕工玻璃公司玻璃窯爐車間，蛻變成了極具現代概念的玻璃博物館，依舊訴說著火與熱交融演變的神話；1897年創建的上海首家發電廠南市發電廠，改造成為上海當代藝術博物館，上世紀的銅皮鐵骨竟與當代藝術如此完美結合；而前上海汽車制動機場改成的八號橋、原上鋼十廠原軋鋼廠廠房改成的紅坊、原英商信、棉紗廠改成的M50，都成為了上海首批創意產業集聚區……

上海玻璃博物館

上海當代藝術博物館

紅坊

M50創意園

但近幾年老廠房改造的思路，似乎和以前不太一樣。用曾策劃并運營1933老廠坊等一批項目的天物空間總經理荊超的話來說，未來城市的構建將給空間賦予更多意義和生命力，特別注重三個核心原則，即共享、IP與場景。其中，共享來源于生活的碎片化，其成為不可取代的過程。而無論是未來的居住空間、商業空間，還是辦公空間，都需要一個賦有場景的、蘊含IP的環境，把多樣業態融合在一起。

南京路上中央商場這個“超級IP”，從上世紀三十年代開始興起，之間歷經了將近三十年“斷篇”后又被重新詮釋。老上海賣雜貨的中央商場，曾是那個時代的“淘寶”，就連1972年美國總統尼克松訪華，隨行人員也曾慕名到中央商場參觀。從上世紀90年代開始，這里逐漸走向衰敗。

其所在的由“南京東路-四川中路-九江路-江西中路”圍合成的179號街坊，在2011年底終于進入實質性開發階段，由上海外灘投資開發（集團）有限公司承接改建工程，更名“外灘·中央”，專家組組長是著名建筑學專家鄭時齡院士。這里現存美倫大樓、新康大樓、華僑大樓、中央商場等四組老建筑，許多經典設計元素都被原汁原味地保留了下來。在此基礎上，新的建筑空間及設施設備配置，則適應了現代商業使用功能和使用規范的要求，規劃了精致零售、特色餐飲、總部辦公、文化藝術四大業態，定位為 “生活時尚秀”。

1947年《上海市行號路圖錄》上的中央商場

20世紀50年代中央商場攤販早晨做廣播操

一些國際大牌與老建筑的結合，也打造了一種保護與利用的新模式。繼PRADA入主陜西北路186號榮氏老宅之后，老閘北蘇州河畔的上海總商會也迎來了寶格麗酒店。位于北蘇州路470號的原上海總商會，是頗具代表性的西方古典主義建筑，1913 年破土并完工于 1916 年，成為上海民族資產階級商會乃至整個上海工商業興衰的直接見證者。新中國成立后，總商會又經歷了幾次變遷，從上世紀90年代開始閑置，之后漸漸變得破敗。

2010 年，開發商拿下了河南北路以西的一大片土地，計劃用于建設商品住宅、商鋪和寫字樓，并引入精品酒店品牌寶格麗。上海總商會便坐落在酒店區域內。地產方對總商會的規劃是，等整座建筑修復完后，將其裝修成一座宴會廳。可容納一間意大利餐廳、一間中餐廳，以及酒吧、雪茄吧，安裝上能夠舉辦活動和婚禮的各種現代設施。老建筑的修繕工作啟動于2010年，整整耗時7年終于再現當年樣貌——修繕復原后立面對稱，以橫三段劃分為主，底層基座，設大樓梯直達2層主入口。清水紅磚外墻，壁柱、門窗等有巴洛克裝飾。二層設大議事廳，可容八百余人……上海市民們正在等待著這座高端酒店正式開門迎客。

總商會大門建于1915年，仿羅馬梯鐸凱旋門式樣，復合柱式。朝南的牌門樓上寫著： 上海總商會

對于負責設計老建筑修復方案的上海聯創建筑設計集團“都市再生設計研究院”來說，負責人凌穎松想把這個歷史建筑修復公司做成一個內容輸出平臺：不僅修建筑，同時利用修復過程中挖掘出的文化故事，制作成可以售賣的產品——不論是做成展覽、商品或是 IP。他的辦公室里堆著一摞一摞上海老建筑的建筑工程資料和文獻考據，如何讓這些老建筑產生商業價值從而養活自己的修復項目，他現在也還沒有一個定論。

“假古董真贗品”，個性化創意商業自成一格

的確，如何才能“傳承歷史，不負商機”？讓老建筑升級而來的新項目源源不斷產生商業價值，這不僅僅是凌穎松面臨的問題，更是所有這些商業體所需要面對的。

再來關注那些成熟的經典項目：由很多近現代不同樣式海派民居構成的衡山坊，幾乎一直人流如織，各種入駐的設計師品牌店、餐廳酒吧和創意辦公場所等，經營狀況普遍良好；市中心唯一成片保留保護花園洋房的思南公館，51棟花園洋房功能“同中有異”，設有精品酒店、酒店式公寓、企業公館和商業區等，多年來集人文價值與商業價值于一體；由西康路、余姚路和海防路所圍合出來的三角地帶同樂坊，近年來歷經幾度轉型，成為各種中小型創意企業集聚地，配套酒吧、餐廳、概念零售店、藝術畫廊、文藝實驗小劇場，每個樓棟幾乎一直處于滿租狀態……

衡山坊

思南公館

同樂坊

從這些項目中，我們不難發現共同點：

? 選址時，周邊有高檔居住區作為購買力、消費能力的支撐

? 建筑文化的保留與傳承，以及現代化的內部設施

? 把握海派文化的精髓，引入知名品牌和優秀主題店面

? 全新體驗型式商業模式包含流行、休閑、時尚、藝術等元素

? 與城市背景、生活消費習慣緊密相連

? 中西文化的融合為賣點，開拓旅游市場

對此，大型房地產項目策劃人鄒毅建議，建筑是最能承載城市記憶的一種載體，老建筑本身意義已經存在，所以首先要挖掘它的歷史文化價值、情感共鳴、情懷記憶等，匹配商業形成一個獨特的體驗空間，讓商業邏輯更綻放魅力；其次，利用老建筑形成具有獨有的商業主題，通過唯一性引起消費力的變化。如今倡導的是體驗性消費，不僅強調真實性功能需求，還強調在逛的過程中產生非目的性消費。

而老建筑改造的商業項目，在定位、招商、運營等方面需要整體契合這個特地場地的需求。試想在高檔地段出現的是一個品質、氛圍都較差的改造商業，是完全無法體現老建筑和地段的價值。若在偏遠地區去做高品質、極具文化氣息的項目，也難免曲高和寡。同時，老建筑改造商業并不是適合所有業態，例如過于喧鬧的娛樂業態就不適合入駐。因此在招商環節控制業態，應通過高端化、小眾化、藝術特色定位提高利潤率和項目整體品質。

如今電商沖擊傳統商業與奢侈品行業的背景下，個性化創意商業時代開啟，我們應當關注文化創意產業的逆襲。消費者對高品質、體驗性極強的商品消費需求正在快速增加，文化創意元素備受追捧。零售商品不只是為了消費和使用，更是為了體驗和紀念。在這場商業變革中其實質不是店鋪形態之戰，而是商業模式之戰，建立以消費者為核心的“體驗式服務”模式，需要構建一個滿足消費者購物體驗及社交欲求的場所。老建筑獨有的體驗空間與此類模式無疑是一組完美搭配。把歷史建筑再利用，賦予建筑物可持續的新用途，為城市和市民帶來最大的效益。這樣的保護措施實施以后，一些歷史老建筑舊貌換新顏，融入了現代都市生活之中。

老建筑改造商業是隨著消費者素質提高，對審美情趣，對整個藝術文化理解力的提高營運而生的。雖然有人將此類模式稱之為“假古董，真贗品”，但將藝術文化融入到大眾消費這將是未來商業發展的的一個方向，將文化藝術融入到商業地產的一個分支。把歷史、傳統、文脈融入商業，使商業散發新的價值和活力，這未嘗不是一個城市記憶的保留，一座城市需要有屬于自己的記憶和情懷。