??物業服務領域在經歷了2015年前后的O2O狂潮和資本泡沫后開始冷靜、回歸本源，業界已探討和反思物業服務的要義，物業服務的核心是資產管理、不動產的升值和保值，正成為共識。

深圳天景花園，這個房齡超過20年的老項目，設施設備依然維護良好，業主的居住體驗并沒有隨時間的推移而下降，多年來房價漲幅居前。

這是萬科物業管理的小區。與此類似，同一片區、品質相近的住宅小區，因為物業管理公司不同，在二手房市場中的報價相差數十萬甚至更多，而這多出來的部分，優質的物業服務功不可沒。

這就是物業服務的要義，資產管理，以及資產的保值升值。

當國內的物業管理公司大多僅忙于社區的一般物業管理或O2O時，萬科物業已先行一步，將物業服務延伸到了二手房交易專營領域，并建立了萬科物業的子品牌——樸鄰。

5月28日，原萬科租售中心正式更名為樸鄰，分布在全國的355家門店同時揭牌亮相。這標志著國內物業行業的首家二手房專營店誕生，也標志著萬科物業在資產管理服務領域的商業閉環正在形成。

當前，物業服務領域在經歷了2015年前后的O2O狂潮和資本泡沫后開始冷靜、回歸本源，業界已探討和反思物業服務的要義，物業服務的核心是資產管理、不動產的升值和保值，正成為共識。

萬科樸鄰的誕生

對萬科而言，資產管理始終是萬科物業的核心，此次二手房專營店品牌的設立，是萬科不動產全周期管理的重要一環，將為其實現業主資產的保值升值發揮重要作用。

據萬科方面介紹，萬科租售中心于2001年成立，2015年正式獨立運營；2016年在上海成立首家樸鄰房產經紀有限公司的基礎上，萬科租售中心從經紀業務衍生出房屋二次裝修業務。今年5月，正式升級品牌為樸鄰。

目前，萬科物業二手房業務已經覆蓋北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都、杭州等全國46個大中城市，業務范圍包括萬科物業二手房租賃、買賣、售后、權證等專業的房屋資產服務。

萬科物業表示，隨著市場不斷發展，中國房地產行業正逐步進入存量房深耕的時代。擁有萬科物業背書的樸鄰，要讓二手房交易公開透明化，降低交易障礙，實現萬科物業對不動產服務的閉環，這也是萬科物業探索破解行業痛點的新方向。

客戶與樸鄰每一單的成功簽約，并不是服務的結束，而是萬科物業二手房全生命周期服務的開始。樸鄰經紀人在為客戶提供專業的房屋租賃、買賣等服務的同時，還將提供包含物業交接、裝修維修、社區服務等二手房售后服務。

目前，樸鄰已經開發了全新IT系統，建立了龐大精準的數據庫和前端客戶界面，將逐步實現萬科物業二手房專營店交易的真實透明、專業高效。

業界將樸鄰的設立解讀為萬科物業全面進軍房屋經紀市場，萬科物業CEO朱保全為此回應，“我們是物業公司，不是中介，也不會在萬科物業服務以外的小區做二手房交易。”

在萬科看來，此次做二手房市場，一個重要的價值觀是，不以成交為導向，而是客戶服務及客戶價值為導向，這樣才能打破以交易文化為主的行業難以產生粉絲的魔咒，建立起深厚的客戶基礎。

朱保全表示，二手房業務原來只是一項補充業務，現在作為全新品牌推出，對萬科物業而言，完整了物業的定義，更建立了不動產全周期管理的重要一環。

萬科財報顯示，截至2017年底，萬科物業已進入80個城市，實現物業服務業務收入71.3億元，同比增長67.28%，近四年年均增長率達48.38%。

萬科管理層對物業板塊的發展寄予厚望，表示將對標北美的標桿企業，做高市場占有率，不過萬科物業暫時沒有上市計劃。

資產的保值增值

早在2015年，中國的物業服務行業被互聯網和資本裹挾，社區O2O和平臺化興起，彩生活、中奧到家等物業管理平臺，試圖把線上線下服務融合，提供更多增值服務。

在上述公司看來，社區O2O的模式對傳統物管進行了徹底改造，把它變成了一個社區電商，即“有邊界的電商”。它的盈利模式不再是傳統的收取物業管理費，而是社區增值服務以及社區金融。其包含了廣泛的互聯網元素：免費、流量、電商、O2O、智能家居等，但基礎平臺是社區。

彼時，萬科仍堅持資產管理這一核心價值。朱保全提出，萬科物業將資產管理放在第一位，為業主提供資產管理服務、使其保值增值，是物業的第一要務。

為實現資產保值增值的目標，萬科物業提供全生命周期服務，包括資產的交易、管理、配套，以及房屋美居、房屋經紀、社區資產投資運營等模塊。

通過這一系列服務，所能體現出最直觀的價值便是，在二手房市場，萬科物業服務的房子和周邊同類型房屋相比，均價更貴。

以深圳為例，目前深圳萬科在管住宅項目共49個，除了3個新入市項目暫無二手房報價外，46個項目的5月份報價中，有34個項目均高于其所在片區5月份均價，占比超過七成。

統計數據顯示，這34個項目中，均價高出片區均價10000-20000元/平方米的達18個，還有4個項目的差價超過35000元/平方米，兩者相加占比達到65%。另有5個項目差價在5000-10000元之間。

其中，深圳香榭茗園項目與其所在的華僑城片區差價最大，相比華僑城片區的87149元/平方米，香榭茗園5月份均價達129461元/平方米，高出42321元/平方米。以一套房子60-100平方米計算，深圳萬科物業在管項目，大部分比其所在片區房價高出了60萬-200萬元不等。

如果是和周邊2公里范圍內同類型、同時間、同價格的樓盤對比，超過九成的萬科物業在管住宅價格高于周邊，溢價空間高達26.77%。

在這些實證數據的基礎上，萬科物業市場研究分析指出，為業主提供不動產全生命周期的服務，二手房交易不應該被忽略，它是為業主資產提供服務的重要一環。

行業數據顯示，2014年至2016年，全國二手房交易額從3.1萬億增至6.5萬億，增幅109.7%，一線城市二手房成交占比提升明顯。

在行業大勢下，二手房在不動產全生命周期的管理中的地位也越來越重要。

仲量聯行物業與資產管理部區域董事李從越表示，物業管理越來越被發展商、業主關注，物業管理和資產管理，對整個房地產增值保值起著不可替代的作用。