現金流負債率雙承壓

房企急謀ABS融資

□本報記者 萬宇 覃澤俊

2017年以來，房企負債水平攀升至近幾年的高位，加之銀行融資收緊，信用債遇冷，多家大型房企紛紛轉向通過ABS融資。機構人士認為，信用債發行趨嚴，對于房企而言，REITs等資產證券化產品將成為一種有效融資工具，幫助房企降低杠桿率。券商等機構通過內部成立專門的業務小組，高薪聘請人才，在這一領域積極布局。

A股房企平均資產負債率超六成

2017年，中國商品房銷售面積、銷售額雙雙刷新歷史紀錄，碧桂園、萬科、恒大的銷售規模均突破5000億元，在銷售創新高的同時，上市房企的負債率不斷上行，達到了近年來的最高點。Wind數據顯示，2017年，A股128家上市房企負債合計達到6.51萬億元，平均資產負債率達64.56%，其中63家房企負債超過百億，占比超過一半；34家房企資產負債率已超80%，占比達26.56%。今年一季度，A股128家上市房企負債合計達到6.86萬億元，平均資產負債率達64.13%，負債超過百億的房企達到67家，資產負債率超過80%的房企數量達到35家。

在香港上市的內地房企負債同樣處于高位，碧桂園、中國恒大、融創中國去年總負債分別為9330.57億元、15195.44億元、5624.44億元，資產負債率分別為88.89%、86.25%、90.27%。

在房企負債高企的同時，房企用于償還負債的現金流同樣不容樂觀。Wind數據顯示，A股128家上市房企中，一季度現金及現金等價物凈增加額為負的房企達到72家，占比超過一半，萬科A為-803.64億元、華夏幸福為-197.15億元、綠地控股為-129.47億元。

轉向ABS融資

隨著樓市調控的深入，房地產行業的信貸環境也持續收緊，2017年房企融資結構開始發生顯著變化，中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心近期發布的《2018中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，去年上市房企公司債占比急速下滑，境外融資、股權融資以及資產證券化等占比則大大增加，房企的融資方式越來越多元化，房地產私募基金、ABS、REITs、永續債等創新融資方式不斷涌現，2017年多家房企成功發行資產證券化產品，融資金額達492億元，同比大幅增長86%。

今年以來，房企ABS融資熱度不減。華創證券統計顯示，截至今年4月底，國內已成功發行商業地產資產證券化產品共計56單，總發行規模約1509億元，產品類型包括類REITs，商業地產抵押貸款支持證券(CMBS)和CMBN。其中，類REITs發行規模687億元，CMBS發行規模667億元，CMBN發行規模144億元。發行利率方面，CMBS 發行利率普遍低于類REITs，2017年以來，商業地產資產證券化發行利率均有上調，CMBS上調幅度更為明顯。

近期，碧桂園聯合中聯基金設立的百億儲架租賃住房REITs產品——“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號”第一期資產支持專項計劃在深圳證券交易所正式掛牌流通，這是租賃住房領域首個百億級資產證券化項目，首期規模17.17億元。

碧桂園有關負責人表示，從宏觀來看，整體融資環境趨緊確實給房地產行業帶來了一定的壓力，部分公司在資金方面確實面臨較大的困難，但目前碧桂園各類融資渠道暢通，且在各類創新融資方式上積極試水，這次發行的租賃住房REITs產品就是其中之一。碧桂園在資產證券化產品方面已經有不少的經驗，之前已發行過購房尾款ABS、酒店類REITs以及租賃住房REITs。后續公司將積極參與到各類資產證券化業務中去，在公司有資金需求時，基于各類可用資產(包括但不限于長租公寓、酒店以及應收賬款及各類收益權等)發行類REITs、CMBS/CMBN以及ABS/ABN產品。

積極布局REITs業務

一位券商ABS從業人員在接受中國證券報記者采訪時表示，銀行貸款已收緊，近期房企信用債發行也遇到困難，很多機構投資者對于信用債的偏好下降。

他說：“房地產企業目前發REITs比發信用債更有動力。”首先，企業發行REITs一定程度來說降低了自身的杠桿率，實質是企業把未來的現金流提前兌付了，意味著企業能夠得到更高的資金周轉率，從而降低企業對銀行貸款的依賴性。其次，投資者在購買REITs產品時，關注的是產品本身是否具備足額的資產及未來產生現金流還款的能力，這意味著只要底層資產足夠優質，發行主體本身評級對產品發行的影響并不是最主要的問題。最后，對房企來說，發REITs產品可以在不改變資產負債表的情況下，優化企業的財務報表，主邏輯是REITs產品本身具備分散項目風險的能力。

長城證券分析師認為，對于房企而言，REITs將成為一種有效的融資工具，幫助企業盤活存量，加快資金流轉，改善公司資本結構，使房地產企業可以在開發運營商和資產服務商之間進行良好的切換。另一方面，REITs可為投資者提供風險較低、收益穩定的投資產品，進一步拓展投資渠道，加速金融市場的發展壯大。

對于未來REITs產品的發展，華創證券表示，由于法律、稅制等問題，我國還未迎來真正意義上的REITs。不過，目前國家已加快相關政策出臺速度，要求發展REITs試點，或許不久以后會迎來真正REITs產品。

上述券商人士表示，REITs現在已經成為券商業內的“網紅”，不少有實力的券商在這一領域積極布局，他透露，一些券商已經在內部成立REITs業務的專門小組，搭建人才團隊，并進行培訓提高業務能力。與此同時，部分有實力的券商還高薪聘請REITs業務人才，積極布局相關業務。