“最近房企的融資成本一直在漲，某家銷售規模前5的民營龍頭房企，在我們這邊的融資成本也是不低于11%，而且是表外融資，像開發貸這種成本較低但屬于表內的資金，總行那邊是不批的，畢竟他們的負債率還是比較高的。”某大型股份制銀行負責人向《證券日報》記者表示，“如果是國資背景，審批上相對會松一些”。

實際上，近段時間以來，房企在資金端的負面消息一直充斥著市場。先是中信信托就天房集團的一筆信托發布違約風險提示報告。緊接著，碧桂園、花樣年、合生創展、富力地產、新城控股等多家房企擬發行的數百億元公司債被“中止”。

對此，有業內人士指出，今年以來國內房地產行業的融資環境確實不斷惡化，股權、債券融資均處于收緊狀態。與此同時，相當一部分房企的債務進入集中兌付期，加深了融資收緊對企業的影響。

“伴隨全社會的緊信用，企業間分化越來越明顯，個別企業的信用違約概率在增加。不管是從融資上，還是經營能力上，龍頭房企相對安全；風格激進的中型房企則容易面臨杠桿率過高、債務結構不合理、債務集中到期、償債資金安排不善等融資失控的問題；流動性差的小房企在風險釋放的排序中位置最為靠前”。海通證券分析師姜超則表示，“從融資端看，債券融資尚無起色，影子銀行監管趨嚴、非標萎縮，而表內貸款又受資本金、行業政策制約，再融資難度增加，對于以資金鏈為生命線的房地產行業，整體債務風險增加”。

　　合生公司債遭“閃電”中止

中房協在最新的報告中指出，隨著樓市調控的深入，房地產行業的信貸環境持續收緊。不僅房貸業務被嚴格監管，為嚴控房地產金融業務風險，監管部門陸續出臺各項政策，包括嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域、嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發行審核等。

尤其是房企公司債的發行占比，自去年開始便大幅下滑，上述多家房企公司債被“中止”也被認為是受到大環境影響。

其中，合生創展擬發行金額為31億元的“2018年非公開發行公司債券”，于5月21日剛剛被受理，僅9天時間便被中止。

而對于中止原因，合生創展方面并沒有做出任何回應。但有消息稱，這源自于證監會對房企發債資金用途監管有所升級。目前私募類非住房租賃債券的審核比較嚴格，而合生創展此次申請的公司債主要用于償還此前的借款，而非住房租賃用途。

同時，有分析人士指出，合生創展近些年在地產行業徘徊不前，31億元規模的公司債對于千億元級龍頭可能還好說，但就目前的合生，還是一筆很大的資金。

不過，也有房企負責人表示，公司債被中止屬于目前行業的普遍現象，并非特定某家公司出了問題，但可以由此窺見市場的緊張情緒正在蔓延，一些杠桿高且現金不足的公司有可能面臨資金鏈緊繃的風險。

相比于合生創展的“沉默”，目前身居行業龍頭位置的碧桂園，則迅速對外解釋了公司債中止原因。

其相關負責人對《證券日報》記者表示，“本次碧桂園控股小公募公司債中止的原因，主要系公司擬調整本次債券的募投項目，以使募集資金更好地匹配募投項目并得到更加有效的運用。相關事項還在和中介機構商討、論證中。待相關事項確定后，公司將繼續推進本次債券的審核和發行工作。公司始終看好國內資本市場，推進公司及下屬主體在國內資本市場發債及其他融資方式的相關事宜”。

據悉，碧桂園被中止債券的全稱為“碧桂園控股有限公司2016年公開發行公司債券”。碧桂園于2017年11月29日簽署了該債券發行說明書，其發行總額不超過200億元。債券扣除承銷費用后，其中150億元擬用于12個長租項目（上述資金不用于支付土地價款），剩余的50億元將用于償還銀行貸款。

“目前各方對于長租項目都很支持，例如碧桂園自己的百億元儲架租賃住房REITs產品此前已經在深交所正式掛牌流通。”上述業內人士稱。

同時，其負責人指出，截至2017年末，碧桂園現金及銀行存款約1484億元，達上市以來最高水平；另有2485.1億元銀行貸款額度尚未使用；實現凈經營性現金流240.8億元，繼2016年后再度為正；加權平均融資成本下降44個基點至5.22%，創歷史新低。而且重點是2017年，碧桂園在規模高速擴張的情況下第二年實現正的凈經營性現金流。

此外，今年2月份，碧桂園首席財務官伍碧君曾向外界透露，雖然市場的融資環境趨緊，成本走高，但碧桂園作為行業中評級較高的公司，融資渠道隨之進一步拓寬和優化，公司將積極利用這一優勢展開多元化融資，優化資本結構，降低資金成本，強化現金流管理，為可能出現的市場波動提前做足應對措施。

　　公司債規模急速萎縮

實際上，房企公司債從去年開始便出現了大幅收緊的跡象。

據中房協方面的不完全統計，2017年其檢測的108家重點房企融資總額為10864億元（不含開發貸、一般銀行貸款），同比下降2%。其中，108家重點房企的公司債發行總規模為437億元，占總融資額的比重僅為4%，較2016年大幅下降90%。

海通證券的研究報告也顯示，債市調整以及地產公司債分類監管下，2017年地產企業債券融資量較前2年銳減，全年總融資額1264.9億元，僅為2016年的16.9%，減少6222億元；2018年3月份地產債發行有回暖，但4月份以來再次回落。公司債監管效應持續，不管是從已經成功發行的量上看，還是從審批通過的計劃發行量來看，均遠遠不及監管前。

顯然，從去年開始，房企的公司債占比便急速下滑，而境外融資、股權融資以及資產證券化等占比則大大增加，房企的融資方式也越來越多元化，房地產私募基金、ABS、REITs、永續債等創新融資方式不斷涌現。

以境外融資為例，受國內地產債券融資收緊影響，不少房地產企業積極尋求海外發債融資，截至5月20日，今年已經發行了接近1900億元的境外債。但需要指出的是，目前能夠在海外發債融資的企業多是大型龍頭，比如中國恒大、佳兆業、綠地集團、萬科、旭輝地產、碧桂園等，中小房企融資方式仍舊匱乏。

另外，值得注意的是，眼下已經進入到房企債務的集中兌付期。根據天風證券金融部統計，包含公司債、企業債、中期票據以及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量1949億元，其中三季度到期高達932億元、四季度到期高達698億元。而2019年和2020年每年的增量都在1000億元以上。

對此，姜超表示，今年開始此前積累的債務迎來到期、回售高峰，而房地產行業一方面面臨持續的地產調控，銷售回款漸顯不暢，另一方面則是融資環境的收緊，一是房地產公司債在分類監管后融資量萎縮，二是今年以來影子銀行監管趨嚴，銀信合作新規、委貸新規從供給端壓縮，資管新規從需求端限制，非標持續萎縮，而表內貸款又受到資本金、行業政策等制約。再融資的不暢，很可能引發以資金鏈為生命線的房地產企業流動性風險，整個行業的債務風險增加。