住房租賃市場駛入“快車道”。解放日報·上觀新聞記者近日從集中式公寓經營企業之一“魔方公寓”了解到，其新一輪融資已在緊鑼密鼓地籌備中。與此同時，另一家發源上海的分散式公寓經營“青客”，也將于今年8月份-9月份完成D輪融資。

隨著租購并舉的住房制度不斷推進，各大租賃企業迎來滾雪球式發展，其中，鏈家旗下長租公寓品牌“自如”公寓目前已在全國擁有近50萬間房源，其他企業也加速融資步伐，通過拓展房源數量提升市場占有率。

在發展過程中，長租公寓因為資金鏈斷裂倒閉、違規使用金融產品等消息也時有傳出。同為資本角逐的熱點，長租公寓是否會變成下一個“共享單車”？規模擴張背后，租賃行業應當防范哪些風險？

長租公寓為何發力“規模擴張”？

來自上海市房地產經紀行業協會的數據顯示，2017年全國租房市場總規模已達到約1.4萬億元。東方證券的預測顯示，至2030年，全國租房市場總規模預計將超過4萬億元。面對前景廣闊的新興市場，上海涌現超1200家租賃企業，房源數量快速提升。

記者從上海自如獲悉，今年自如將在全國擴張至100萬間房源，相比去年提升100%。魔方公寓預計將在今年擴張5萬間-8萬間。青客預計將在2019年從原先的12萬間增長至24萬間……各大租賃企業發力“規模”意圖明顯。來自大型房企開發商、國企等多方主體也陸續試水長租公寓產業。

長租公寓日益受到青年租客的青睞

“3萬間-5萬間的規模，是公寓企業的生存底線。”青客CEO金光杰介紹。“長租公寓的商業模式是與租賃房源房東簽訂長期合約，經裝修改造后重新開放給租客，通過租金差異獲取利潤。前期需要投入房租、裝修等成本，假如房源總數小于1萬間，公寓管理難以做到精細化，資金鏈斷裂風險較高。”

規模化首先能降低公寓成本。例如，一套房源的裝修成本約為7至8萬元，通過規模化采購，青客表示能將其降至約4至5萬元，大部分家具的采購價格能“砍掉”40%。另外，信息技術也能降低人力成本。青客通過手機APP實現自動化故障報修和租金收取，僅需20個房屋管家就能覆蓋全國所有區域，相關負責人表示，規模較小的企業，聘用一位普通管理員每年就需要10萬元左右的成本，而信息化系統能最大程度提升管理效率，從長遠角度減少資金投入。

長租公寓樣板房內部實景圖

更重要的是，資本只青睞行業頭部企業。“哪怕頭破血流也要擴張，不然面臨的結局只有倒閉或是被收購。”一位業內人士表示。盡管一線城市的租賃公寓數量超速增長，但是和市場的存量房源相比較，整個市場仍呈未開掘的“藍海”。面對都市青年不斷攀升的居住需求，目前行業內尚未決出真正贏家。規模擴張，有助于成為行業規則“制定者”。

規模越大越好嗎？

資本爭相涌入長租公寓行業，不由讓人聯想起2016年左右的共享單車：起初，共享單車也曾是人們眼中的“風口”，如今潮水褪去，塵埃落定：摩拜、OFO均被并購，還有幾十萬臺廢棄單車被遺棄，面臨嚴峻的清理回收問題。

江西北路近七浦路附近，數百輛五顏六色的共享單車被胡亂堆成“小山”。

長租公寓會變成新的共享單車嗎？青客副總裁屈成才并不這么認為。“首先是兩者的底層資產不同。長租公寓的底層資產是房屋租約，主要收益來源是房屋租金。相比共享單車更穩定且有升值空間。其次，長租公寓行業對資本金需求、風險管控能力和技術能力的需求更高，參與競爭的門檻也因此提升。”

在他看來，公寓企業的核心能力是優質物業的獲取能力和運營效率。衡量優質物業的因素包括房屋位置、價格、產權信息是否明晰等，而運營效率指的是公寓在有限空間內提升使用效率，獲取現金流回報的能力。“不能把飛機的引擎裝在拖拉機上，企業規模應與企業發展相匹配。”

目前，長租公寓“盈利難”是行業面臨的共同痛點，普遍投資回報率只有2%-8%，華東師范大學工商管理學院副教授崔裴介紹，從國外案例分析，長租公寓要收回成本普遍需要8至10年。

上海市房屋管理局市場監管處副處長劉紀來認為，在現金流不充裕的背景下，長租公寓為了加速規模競爭，經常使用多種金融工具，應防范其中可能產生的風險。

其中一種金融工具被稱為“房租貸”，核心模式是租客、公寓和金融機構三方簽訂合約，租客向金融機構申請貸款用于支付公寓租金。通常情況下，房租貸以一年為期限，金融機構提前將一年租金支付給長租公寓企業，再按月從租客身上回收租金。租客需要支付一個月房租作為押金，之后再按月支付房租和利息。如果公寓對資產管理不完善，利用提前獲取的租金盲目擴張規模，可能導致資金鏈斷裂，影響租客的居住權益。

另一種金融工具被稱為“住房租賃資產證券化”，目前有多種試點類型。據國泰君安統計，2017年已經獲批的各類資產證券化產品已達 500億元。崔裴認為，國內的資產證券化產品底層資產主要由重資產（公寓）和輕資產（租金）構成，一旦公寓運營水平下降，或是租金下跌，將嚴重影響資產證券化的產品價值，給投資者帶來風險。

“目前，上海房地產市場正在加快完善建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”劉紀來說，市場應形成多家企業參與的良性競爭格局，如果一家企業因規模化壟斷市場，未必是件好事，比如，可能帶來租金水平的整體提升。