最近，20多個儲能、機器人等戰略新興產業項目集中落地松江區小昆山工業園區。一時間，園區成為新賽道企業投資的熱土。

園區相關負責人告訴記者，近一年來新引進的新賽道產業項目超過前五年的總和，招商引資勢頭喜人。同時，得益于好項目落地，園區上半年實現稅收5.3億元，同比增長57.6%，位居松江區前列。

其實，上海遠郊工業園區招商一直很難，因為地處偏遠，很少受高精尖產業青睞；再加上郊區產業用地達到“天花板”后，好項目拿不到土地，更不愿意過來。

小昆山工業園區的吸引力從何而來？源于近年來該園區通過制度創新和探索實踐，形成了圍繞“土地”核心要素的發展閉環——通過存量土地二次開發提升容積率釋放空間，打破發展瓶頸；以土地要素吸引一批需要拿地的優質產業項目，通過產業規劃優中選優；鼓勵合適的企業“工業上樓”垂直化發展，在對產業空間功能重塑中建設現代化新型工業園區。

探索多種土地二次開發新模式?

前兩年，震界機器人為擴大生產，想要在小昆山工業園拿地建廠。可是園區工業用地早已是“天花板”，難以滿足企業拿地需求。

租賃？像震界機器人這樣的現代制造業達到一定規模后，往往希望打造集研發辦公生產等功能于一體化的現代化新型工業廠房，而不是租賃廠房。

眼看金鳳凰要飛走，園區提出了一種拿地新方式：震界機器人通過股東變更的方式，從一家低效能的企業手中拿下30畝的工業廠房。

這種新方式屬于土地二次開發中的存量土地嫁接導入。之后，多方實現共贏：正在市場出清階段的原企業，盡快變賣了土地資產；震界機器人拿到了想要的土地，能早日釋放產能；園區留住了好項目，土地得到高效利用，畝均產出近百萬元。

“很多毛利率高的優質企業并不特別在意土地的價格。比如震界機器人通過市場手段拿地，畝均土地價格達到200多萬元，遠高于一手土地60萬元價格，但企業希望早拿地早產出，搶占更多市場。”小昆山工業園區負責人夏丹告訴記者，企業買地的價格不菲，為降低企業負擔，區里已出臺相關政策，只要企業的稅收貢獻達到一定要求，將給予一次性補貼。

存量土地嫁接導入是小昆山工業園近年來探索工業用地二次開發的一種。在松江區經委等職能部門指導下，園區探索出土地收儲再開發、存量嫁接導入、收購盤活、存量土地廠房再利用、產業結構調整等5種二次開發模式，破解權屬關系復雜、盤活利用成本高、回收政策支撐少等問題，將寶貴的土地資源精準供應優質企業，倒逼那些低產出、高耗能的傳統行業轉型升級。

“目前園區的土地開發強度還不夠，廠房容積率多在0.8以下，我們鼓勵企業和園中園自主進行二次開發，提升廠房空間和質量，爭取容積率達到2.5以上，釋放更多發展空間。”小昆山鎮相關負責人表示，目前已出臺《小昆山鎮產業發展規劃》、《小昆山產業園二次開發城市設計》等有關政策，支持園區整體轉型。

工業上樓釋放垂直空間

“工業上樓”是土地二次開發中廠房建設細分領域的一種探索創新，即通過工業垂直化發展，解決工業用地緊張的問題，促進土地集約化利用。在這方面，小昆山工業園區同樣在探索。

去年，食品企業樂芙娜作為園區首個嘗試工業上樓的企業，目前廠房即將竣工。在園區數百家企業中，樂芙娜的廠房獨樹一幟——通過“工業上樓”實現制造空間垂直化發展，廠房共四層高達24米。

作為工業上樓的現代化工業廠房，這里不僅有生產，企業的研發和總部也都在這里。廠區環境整潔美觀，綠草如茵，規劃有健身步道等設施。廠區內四棟新型工業樓宇功能也徹底改變，不再是傳統模式下在單層工廠中進行生產，而是轉為在多層樓宇中進行企業的生產、辦公、研發、設計。

但相比傳統工業廠房，這種工業上樓的現代化廠區建設成本更高，動輒數億元。會不會推高了制造業成本？

“廠房共34畝土地，建筑面積近5.3萬平方，容積率2.0，綠化率達到20%。如果不是‘工業上樓’，按照傳統工業廠房建設，廠房實際使用面積僅有一萬多平方，難以滿足生產要求。”樂芙娜董事長李天福算了一筆賬，雖然高容積率的廠房成本投入不小，但是實際使用面積翻了三倍左右，怎么樣都是劃算的。

工業上樓產生的垂直空間被企業充分利用。樂芙娜根據生產設備的高度和重量安排生產，“四十多噸重的超大設備放在一樓，不用考慮承重，重量較輕、震動較小的生產設備則遷移至高層”。

但工業上樓并非“上樓”這么簡單，看得見的是對產業空間的重塑：傳統的工業園區多以畝為計量單位，但通過“工業上樓”，容積率提升，工業土地價格迎來價值重估——從以畝比價升級為以平方米比價，“寸土”值“寸金。

“上樓”還將對產業結構調整產生重要影響。夏丹告訴記者，工業上樓對企業生產所需的層高、柱距、承重能力以及貨梯等都有要求，環保、消防、電力等保障更不能少，這決定了“上樓”企業具有高附加值、高技術含量等特點。同時，工業上樓對園區的品質要求極高，要通過新一輪園區規劃和產業規劃編制，建設現代工業形態的產業社區，“寸土”產“寸金”，才能滿足“工業上樓”要求。?

以樂芙娜為例，企業的子公司通過多年潛心研發，工業化生產的法式甜品爭得國際榮譽，拿下被譽為“食品界奧斯卡獎”的食品“二星美味獎章”。高水平的食品科技讓企業不斷開拓市場，對地方的畝均稅收貢獻近200萬元。只有這樣同時滿足技術、稅收等多個條件的企業，才能作為第一批工業上樓的企業。

規劃先行產生集群效應

存量土地二次開發和“工業上樓”帶來的土地要素，為園區招商引資提供了便利，也讓園區有底氣在遇到好項目時有所堅持，根據產業規劃招商。

“哪怕騰出不少土地，我們也不從土地上賺取利潤，始終堅持以60萬元每畝的低廉價格將土地出讓給實體制造業，但對拿地企業要優中選優，把牢土地要素供給導向。”夏丹說，通過多年發展，小昆山工業園已然成為高新企業的“高原”。園區希望通過推動土地二次開發和工業上樓，引導企業產業鏈式集聚，培育一批拔尖企業，建設功能完善、深度產城融合的產業社區。

由于G60滬昆高速橫穿小昆山工業園區，園區將聚焦G60高速公路北側約2200畝土地二次開發，實現不少于10萬平方米廠房拆除重建。眼下，園區因地制宜布局新能源、智能制造等新興產業，引導上下游關聯企業集聚進而打造產業集群。

新能源領域分支的儲能企業眾之鑫正因為小昆山工業園集聚了一批儲能行業上下游企業，慕名落地小昆山。“集群效應下，企業哪怕身處遠郊，也更容易招到行業內優秀人才。”眾之鑫的副總經理劉蘭芳說，最為看重園區的儲能供應鏈，供貨商只要將原材料運輸到一個園區，就能供應數十家企業，成本銳減。

目前，園區的儲能企業囊括上游儲能電池、儲能變流器，中游電化學儲能、壓縮空氣儲能，下游儲能系統應用等全產業鏈條。企業在產業鏈條上的分工不同：有競爭，有時園區內幾家儲能企業參加同一個招標；但更多是合作，上下游企業彼此下訂單，減少運輸和溝通成本。

“足夠精細分工、足夠專業高效的產業集群，是園區發展的核心競爭力。”夏丹說，小昆山工業園區要進一步優化建設，打造產業空間利用率高、產業要素聚集度高、產業社區活躍度高、單位面積產出高的示范園區。