從上周的長租公寓，到這周的滴滴順風車，公共事件熱點快速切換。

一周過去，或許因為順風車，長租公寓的風險泡沫沒那么熱了。然而，當程維、柳青一封道歉信出現再公眾面前，兩個熱點之間連起了一條“暗線”。

滴滴的道歉信中說：之所以造成此次悲劇，是源于“我們靠著激進的業務策略和資本的力量一路狂奔”。

滴滴沒有因這封信得到原諒，但信中的這句話卻點到了“要害”——沒有自我約束和有效監管，資本會野蠻生長，特別是在與公共利益密切相關的領域，風險尤甚。

由此回頭，再看長租公寓，紛亂的事情顯得清晰許多，一個疑問在隨之而來——

同樣是資本裹挾，同樣的野蠻生長，同樣處于公共服務領域，長租公寓市場中，會不會出現下一個滴滴？

撥開房租上漲的迷霧

首先需要撥開第一道迷霧。

此次順風車事件之前，滴滴飽受公眾質疑的是其在形成市場壟斷后的漲價行為。而價格上漲，也是公眾對長租公寓問題的第一個關注點。

“在市場經濟當中，如果在供給方未形成寡頭或壟斷的情況下，商品的價格總是由供需所決定。”對于長租公寓對租金的影響，上海財經大學中國公共財政研究院副院長范子英這樣表示。

為了了解上海租賃住房市場供給的真實情況，記者查詢了“上海住房租賃公共服務平臺”上的實時數據。該平臺由政府搭建，于今年3月底正式上線，是目前上海市租賃住房領域最具權威性的公開數據。最終結果顯示，8月27日當日，上海市可租房源共45322套，其中，代理經租機構擁有房源17975套，占總房源的39.67%。

所謂“代理經租機構”，即以自如、蛋殼、寓見、青客等為代表的長租公寓企業，進一步分析數據可以發現，各長租公寓企業擁有房源占比均不超過上海當日可租總房源的20%。因此，若長租公寓企業想決定租賃住房市場的價格，除非形成寡頭壟斷。“但在當前，各長租公寓企業仍在擴張階段，即以‘產量’為導向，并且沒有形成有預期的均衡‘產量’，因此其價格依舊由市場決定，也就不存在長租公寓企業‘寡頭壟斷’決定房租價格的市場基礎。”某業內人士指出。

最近，萬科總裁祝九勝在萬科的中期業績推介會上表示，若以滲透率來考察以代理經租企業為代表的機構在中國租房市場的介入程度，市場觀察顯示，目前機構在中國租房市場的平均滲透率不到2%，最高的城市滲透率也不到5%，“因此在現階段，機構對房租價格高低的影響非常有限”。

現階段，長租公寓企業不能決定租賃住房市場的價格，為何近期房租價格上漲明顯？

上海交通大學安泰經濟與管理學院教授陸銘就是相信“市場之手在發揮作用”的經濟學家之一，他認為，導致一線城市房租短期內快速上升的最主要原因就是供給不足，即供給小于潛在的需求。

事實上，一些自媒體關注到的房租上漲情況，主要集中在北上廣深四座一線城市，而不同城市之間，價格變化情況也不盡相同。

對比四座城市的新竣工住房和人口變化情況，可以看到今年上半年以來，去年住房供給下降的北京和人口快速增長的深圳，其房租價格漲幅明顯快于去年住房供給增加的上海和廣州。

“如果住房市場供應充足，中國主要城市租售比明顯低于國際平均水平，以及房租占人均收入過高的情況也會得到糾正。”陸銘分析。

“從長期看，穩定房租的最好方式就是增加供給。”多位經濟學家均向記者表示。

顯然，當長租公寓市場保持良性競爭格局，它對市場價格的影響將是積極的。長租公寓企業可以為租房市場籌措更多房源、盤活存量資源，市場供給總量不會因為長租公寓的發展而減少。同時，眾多競爭者存在、不同形式的房屋租賃模式并存，整體租金價格不會受個別企業的行為所左右。

多元性是一劑“良藥”

當然，上述的格局只是現狀，未來的情況會不會變化？

從近年來互聯網相關行業發展趨勢看，資本推動和學者所說的“消費者網絡正外部性”作用下，在一個行業內最終一家獨大，已是常態。今天五花八門的長租公寓品牌中，不久的將來很可能出現類似滴滴市場地位的企業，形成相當程度上的自然壟斷。

參考網約車等行業的發展情況，長租公寓出現壟斷市場的巨頭后，也會對其他房屋租賃市場產生沖擊。如今多元化的租房市場，模式如果變得單一、由一家企業主導，就可能對市場產生一系列負面影響，特別是不能滿足消費需求，并損害消費者利益。

保持市場多元性，將是防范未來風險的一個辦法。觀察今天租客的居住需求，可以發現長租公寓有很大的市場，但并不是人人都需要。

采訪中，將辦公室設在上海南京西路附近WeWork的創業者張小姐告訴記者，她是那一類希望走路就能上班，同時又對居住環境有頗高要求的租客，因此，熟悉小區環境的個體獨立中介機構就成為她每次找房的最佳選擇。“公租房太遠了，長租公寓雖然品質不錯，但是標準化裝修還是無法達到我的個性化需求，只有一些熟悉業務的獨立中介懂我。”

對居住區域有特別偏好的韓先生認為，當前在上海的同一區域內，大型長租公寓品牌房源的價格與中小中介裝修好一點的房子價格區別不大，而中小中介總是會掌握一些長租公寓沒有的房源，會更適合自己。這位韓先生剛剛告別了住了很長一段時間的租公寓，搬進了位于徐家匯中心地段的二居室。“對消費者來說，多一點不同選擇，總是好的。”韓先生說。

在陸銘看來，一個健康的房屋租賃體系的多元性很重要，它包括長租公寓、中介機構、職業二房東、個人房東等多元市場主體，也包括政府提供的價廉質高的公租房供給，各種供給之間是并存關系，而非相互取代，“這種多元性，是由房源特點以及不同類型租客的喜好所決定的，說到底，這是市場決定的。”

企業非得“一路狂奔”嗎

如果一切照著消費者需求的“劇本”走，市場終將越來越健康。但現實往往不如人們的“一廂情愿”。

人們希望網約車成為出行方式的一種補充，但沒有乘客愿意看到揚招出租車變得越來越難；人們希望拼車出行降低成本，但沒有乘客甘愿冒安全風險……

長租公寓同樣如此，它“生而無罪”，還是件好事，但走什么樣的發展模式，將導致差異巨大的結果。“天使和魔鬼可能就在一念之間。”日前，身處長租公寓輿論漩渦的我愛我家原副總裁、中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉對長租公寓給出了略顯夸張，卻不無道理的評價。

和滴滴們的誕生背景相似，長租公寓也是租房市場中的一條“鯰魚”。長期以來，我國租賃住房市場以中介機構、職業二房東和個人房東為主，市場秩序和運營管理較為混亂，租客的權益無法得到保障，是租房市場的一大短板。以本周一的上海市12345市民服務熱線官網統計為例，當日接到的15556件投訴中，2020件為住房保障類投訴，占比約13%，數量僅次于治安、交通類投訴，排名第二。

范子英認為，從目前看，長租公寓在租賃住房市場上的各種嘗試，都是對當前“混亂”的一種改進，總體作用積極。例如，長租公寓的規模化經營為使得中國原本零散的租賃住房市場也有了標準化的服務。“這種標準化既包括裝修的標準化，又包括日常維護的標準化，相當于把類似于經營酒店的運營流程移植到了租賃住房市場當中。”

“標準化的服務也意味著更為集約化的管理，有了標準，市場也就更為穩定。”陸銘指出，長租公寓的運營模式在一定程度上可以避免租房合同因房東個人喜好而隨意變化，為租客提供相對高的保障，“同時，它還豐富了中國租賃住房市場的多樣性”。

“的確，長租公寓為白領、剛畢業的學生等目標租房群體提供了更多品質房源的選擇，也提高了很多老小區的居住質量。”一位工作于張江的房屋租賃中介機構從業人員告訴記者。

然而，現實中，不少長租公寓企業已經走上了發展歧路。

長租公寓創業者王祥講述了其多年以來的親身經歷：“我親眼看見那些利用資本不顧一切擴張的房屋租賃企業最后的下場。比如，在上一輪經濟周期內不顧成本擴張二房東業務的搜房網，就差點因虧損而從納斯達克退市。2015年以來，政府出臺了大量鼓勵租賃住房的政策，這之后，體量較大的長租公寓企業又開始重蹈搜房網的覆轍，即利用金融工具融資并快速擴張，并且目前這個模式離盈利還遙遙無期。”

王祥還指出，部分長租公寓企業利用租客貸款進行融資的行為大大提高了租賃行業的風險，“如果企業長期入不敷出，必然會導致企業無法支付房東房租，繼而破產并產生大量糾紛，既損害了租客和房東的利益，更是對租賃住房市場造成打擊。”

在一個新興行業成長過程中，總伴隨著有大量企業遭遇失敗，盲目擴張、盲目加杠桿，甚至通過欺騙的行為快速發展，當這些是失敗的原因是，市場是良性的；而如果這些成為一些企業成功的原因，惡果便會在整個市場上出現。

很顯然，長租公寓領域一定會有企業做強做大，上演“大魚吃小魚”，這是互聯網時代的一次次被驗證的行業規律。但企業自身是可以做選擇的，是通過做好產品和服務勝出，還是‘靠著資本力量一路狂奔’，這關系成企業的自身命運，也關系著市場的長遠發展。

監管不能少，但要更好

上周，杭州鼎家網絡科技有限公司就因盲目擴張無法支付房東房租而成為今年以來又一家破產的長租公寓企業，該事件即印證了王祥的觀察。

“一定要管好這些長租公寓企業的資金來源和用途，不然就會產生巨大的負面社會影響。”交通銀行國際研究部主管洪灝表示。

與王祥和洪灝一樣，行業內外，越來越多的人們開始對這個正在瘋狂擴張的行業進行反思。

“目前長租公寓進行的金融創新的確有利于企業和租賃市場的發展，但缺乏對租客權益的保護。”王祥基于自身觀察指出，長租公寓的租客多為初出茅廬的年輕人，很多人缺乏一定的風險和金融意識。因此，王祥希望政府可以對長租公寓企業利用未來租金擔保獲得的貸款加強監管，“因為資金才是這些企業擴張的命脈所在，沒有這么多貸款，擴張自然會變慢，長租公寓房源的房租也不會過快上漲，而且經營風險也會變小”。

陸銘認為，中國正在建設以法治為基礎的市場經濟體系，因此政府對長租公寓的監管要基于法律框架，而不是利用行政手段進行管制和干預市場，“這樣也會破壞租賃住房市場的價格形成機制，而且直接管制價格只能進一步制造短缺，引起相關產品和服務的質量下降，激發尋租現象”。

所謂法律框架下監管，即及時出臺相應法律法規對住房租賃合同進行規范，對合同的穩定性和租戶權益進行保障，同時保證法律的有效執行。陸銘表示，即使發現部分企業或機構的壟斷行為，也要通過反壟斷法和不正當競爭法進行調查，而不是政府直接干預價格。

“要使市場在資源配置中起決定性作用，并更好的發揮政府作用”，正處于起步階段的中國租賃住房市場也離不開這兩種力量的作用。因此陸銘建議，首先要增加租賃住房的供應總量，既包括政府直接提供，也包括多元化的市場主體同時提供；其次，適當調整公租房的分布區域，在條件允許的基礎上，通過改建、轉變商業用地性質等方式增加市中心區域公租房供給比例；最后，良好的市場環境離不開法律制度建設和政府必要的正確監管。

“我想再次強調，供求關系才是房租高低的決定力量。”陸銘說。