“雙十一”“618”……火爆的網上“購物節”帶動電子商務行業發展，也給線下物流帶來巨大機會。近年來，隨著上海電商和制造行業快速發展，物流地產需求出現顯著增長。

什么是物流地產？它屬于工業地產的一部分，主要模式是在土地上建設專業物流設施，包括物流倉庫、配送中心、分撥中心等等，再出租給客戶，通過租金和建設成本的差異獲取收益。根據高力國際預測，截至2017年末，上海物流地產總體空置率同比下降6.6%至6.4%，為近年來最低水平。

未來三年內，上海將有超過120萬平方米的高品質物流項目竣工入市，總存量將超過800萬平方米，未來整體空置率將在6%-8%之間浮動。

業內人士指出，上海物流地產在近年來快速發展，主要包括以下原因。首先是大型電商企業持續涌現，售賣產品也遠比以前豐富，對物流倉儲的品質和容量提出更高要求，帶動物流地產需求提升。

另一個原因是，國內物流倉儲仍以傳統低端為主，在高端倉儲方面的存在嚴重不足。國內現有物流倉儲設施大部分建于上世紀90年代之前，難以滿足現代化企業的需求。根據戴德梁行測算，未來國內高端倉儲設施供給每年將新增缺口約200萬平方米，快速增加供給與現有需求失衡，導致物流地產行業在近年來快速升溫，站上行業“風口”。

面對這片新興的藍海市場，“地產大佬”們嗅覺敏銳，包括萬科、碧桂園、綠地、華夏幸福等大型地產商均已開始布局物流+地產。其中，萬科物流發力“規模化經營”，在近年連續多次完成物流地產領域收購，在2017年并購新加坡物流巨頭普洛斯后，近日又在全國7個城市收購超過29萬平方米的冷鏈運營業務。

另一地產巨頭綠地控股則注重打造物流配套服務。首屆中國國際進口博覽會將于11月5日-10日在上海國家會展中心召開，綠地將在會展中心周邊打造約10萬平方米的物流倉庫，為進口博覽會提供配套保障，還將通過全產業鏈物流體系為入駐企業提供優惠措施。

“物流地產的快速發展為房地產企業多元化發展提供了新路徑。”仲量聯行相關負責人表示，房地產企業布局物流地產主要包括三個原因，首先是一線城市物流市場需求保持旺盛。其次，物流地產的租金回報率較高，當前商業地產年租金回報率在3%-4%左右，但物流地產年租金回報率能達到7%-12%，遠高于商業地產租金。

另一方面，現有的物流地產仍以傳統倉庫模式為主，未來仍有多種創新模式。例如，智能物流地產通過互聯網聯通全國各地的物流園區，跨地域合作形成區域物流地產網絡，對物流資源進行整合，提供基于移動互聯網、大數據、云計算、區塊鏈的綜合性信息化軟性服務，提升物流配送效率與客戶粘性。

第一太平戴維斯華東區商業樓宇部高級董事鄭廷俊介紹，在龐大市場需求面前，阿里巴巴、京東、騰訊、復星集團、中銀投資、中國人壽、當當網等企業紛紛加大了物流地產投資，物流地產領域呈現出百舸爭流的局面。