房企越來越傾向于以“抱團”的形式獲取土地。日前，首創置業發布公告稱，將聯合四家房企共同參與廣州市一宗土地開發建設，增資完成后首創置業將持有該公司20%股權。今年以來，越來越多的地產企業正上演著“各自拿地+共同開發”的抱團合作模式，爭做“樓市合伙人”。

首創置業聯合4房企開發增城地塊

日前，首創置業發布公告稱，子公司深圳首創擬出資2億元，參與廣州市一宗土地開發建設，增資完成后首創置業將持有該公司20%股權。據了解，其合作方分別為華潤置地、廣州保利、廣州昌卓（廣州旭輝）以及廣州廣奧（中海地產），五方的持股比例均為20%。公告披露顯示，首創置業承諾本次提供不超過人民幣7.22億元的股東借款，以支付剩余土地款及開發地塊。

據悉，該地塊位于廣州市增城區荔城街，地塊編號為83001204A18082，地塊面積為85335.72平方米，土地性質為70年住宅用地。土地出讓金為32.18億元。首創置業表示，通過與品牌企業的合作共同投資項目公司，拓展作為粵港澳大灣區核心城市之一廣州的土地儲備，分散投資風險，增加品牌房企間的優勢互補，從而達至協同效應。

記者注意到，該公司盡管在三季度業績呈現上漲勢頭，但資金壓力凸顯。根據首創置業近期的公告顯示，截至2018年9月30日公司當年累計新增借款占2017年12月31日（上年末）凈資產比例超過60%，為72.48%。截至9月底，累計新增借款金額為231.43億元人民幣，借款余額為895.98億元人民幣。

而首創聯合其他房企開發地塊并非首次，日前首創置業公布，于2018年9月3日，公司擬通過在北交所公開掛牌轉讓的方式，出售標的公司北京開元和安投資有限公司51%股權。該公司獲北交所通知，潛在出售公開掛牌的通告期已滿，征得一家符合報名條件的意向受讓方重慶龍湖天街商業地產有限公司，其為龍湖集團的非全資附屬公司，代價將為轉讓底價5.98億元人民幣。

合作成常態 外來房企中意“抱大腿”

首創牽手保利、華潤并非土地市場的首例，今年以來，越來越多的地產企業正上演著“各自拿地+共同開發”的抱團合作模式，爭做“樓市合伙人”。如遠洋、大信、保利、碧桂園、旭輝、雅居樂等房企目前有多個合作開發的項目。

今年4月的土地拍賣會上，朱村街鳳崗村83003210A17025地塊被招商+保利聯合體競得，149100萬元+配建900平方米，折合樓面價15134元/平方米，溢價率46.36%。而華南市場成為全國房企聚焦之地，尤其對于外來房企而言，“抱團才能站穩腳跟”的想法讓其主動尋求合作伙伴，旭輝集團負責人向記者透露，自兩年前進軍粵港澳大灣區以來，先后落子廣州、佛山、中山與江門四城。與此同時，除了公開拿地外，攜手保利、中鐵、佛塑、融創、合景、卓越、遠洋、雅居樂、方圓等多家房企聯合開發項目。而今年，僅于佛山一城，旭輝就接連布局了旭輝公元（禪城）、旭輝城（三水）、旭輝江山（三水）三子，并通過與融創、合景聯手開發濱江首府（禪城）。值得注意的是，旭輝更與雅居樂于佛山首度達成合作，擬將共同開發順德北滘馬村、高明西江新城兩宗地塊。

今年3月17日，雅居樂集團控股有限公司與旭輝控股（集團）有限公司達成戰略合作協議，重點合作區域包括長三角城市群、珠三角城市群、環渤海城市群、長江中游城市群、成渝城市群等。

業內看法

強強聯合降低開發風險

縱觀今明兩年的宏觀政策趨勢，只緊不松。業內人士認為，房地產行業的利潤逐年走低，以往拿塊地就能賺錢的時代一去不復返。在資金鏈壓力下，房企抱團開發可以大大降低風險。2017年3月調控政策出臺后，土地市場熱度不減，但項目回款速度的放慢，以及銀行貸款的進一步收緊，勢必會影響房地產企業日常資金運作。如何有效降低項目的開發難度，已成為一個現實問題。

隨著土地價格漸高、市場風險加大，房企越來越傾向于以“抱團”的形式獲取土地。過去，這種做法主要基于“資源互補”的考量，即企業將各自具備的品牌影響力、開發能力、資金實力等優勢相結合，且聯合體中的企業數量很少超過三家。但如今，這種結合帶有越來越多的“規避風險”意味，很多聯合體中的企業數量超過3家。分析人士指出，由于土地供應始終不足，土地市場競爭激烈，聯合拿地的現象短期內不會消失，甚至有可能越來越多。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從當前房企的資金面來看，實際上壓力還是比較大的，所以這對于房企拿地其實是有較大考驗的。而近期的供地節奏是在加快的，部分房企依然有補庫存的導向。通過聯合拿地，能夠獲得優質土地，本身也是房企未來投資擴張的一個重要體現。

“房企聯合拿地聯合開發除了實現優勢互補以外，還有一個關鍵的原因是分攤風險。”地產經濟學家鄧浩志認為，聯合拿地可以把市場風險留到了開發后期，“如果拍賣前達成共識合作開發的話，先期聯手合作，可降低搶地帶來的土地溢價。”

此外，嚴躍進還認為，從后續市場影響來看，若有機會進行聯合拿地，土地擴張方面不會太被動，否則對于此類房企來說，實際上確實后續拿地的門檻會比較高，這也是當前此類地產企業需要積極關注的內容。通過聯合拿地，也有助于后續戰略擴張和企業規模的擴大。

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房企聯合拿地幾種模式

1

控股，并表。要占股50%以上才能合并財務報表，達到業績考核要求。不少國企有這種訴求，并表但不操盤。

2

小股操盤，不并表，實現品牌輸出，同時按股份占比獲得權益利潤。這種企業多為產品力突出的民企，希望借助聯合開發模式，通過使用自身長項——品牌、產品體系、信用和采購資源等，輸出品牌和管理、提高資金利用效率，同時獲得品牌力提升。

3

一方操盤，其他方作為財務投資人分享收益，開發時使用操盤方的品牌。如果某個聯合體經常組團拿地，那么很有可能這次是A企業操盤，下次由B企業操盤。

4

合作方根據股權比例成立項目開發公司，根據出資比例委派工作人員，共同操盤。按照事先約定的分工，比如擅長工程的造房子，擅長政府關系的跑部門，擅長策劃營銷的賣房子。按比例分紅。