經濟觀察報 記者 謝敏敏從上海地鐵9號線小南門地鐵站出來，抬眼可見小南門火警鐘樓，這是黃浦區的標志性建筑。

沿著王家碼頭路沿線，已基本建成的融創外灘壹號院項目盡入眼底，來自四面八方的看房客不時魚貫而入。幾百米之外，綠地外灘項目正在如火如荼建設中，幾幢已建成的現代化外灘辦公樓矗立其中。

一條馬路相隔的小南門弄堂則呈現截然不同的景象。作為黃浦區老城廂，一方面具有悠久歷史文脈和深厚文化底蘊，是上海本地文化的“搖籃”。

另一方面則是黃浦居住條件最差、居住密度最高的區域，如今忍受了幾十年惡劣生活環境的小南門居民終于迎來了舊改啟動。

在這片統稱為上海南外灘的區域，短短幾個月時間發生了翻天覆地變化，隨著新項目啟動和老城區拆遷來臨，南外灘迎來了真正意義上的復蘇之路。

世邦魏理仕戰略顧問部主管王笑梅對經濟觀察報表示，從外灘金融帶角度看，南外灘更符合現代商務辦公需求的多元化創新和服務功能，實現功能、景觀、風貌的協調統一，并最終通向一個真正美好而富有魅力的卓越之城。

多項目重生

從低矮、吵鬧的喬家路地塊走出去，一條街隔著融創的豪宅項目——融創外灘壹號院。融創壹號院項目為今年1月份收購而來，該項目的開盤，打破了上海外灘數年沒有新房供應的格局。

經濟觀察報了解到，融創外灘壹號院已經拿到了預售證，推出共126套住宅房源，均價為12.15萬元／平方米。項目于6月28了啟動認籌，認籌金高達750萬元，于7月11日正式開盤。

融創之外，今年2月14日，綠地宣布以121億元價格收購中民投旗下董家渡項目50%股權，以及項目公司中民外灘的相應債務。中民投董家渡項目是上海名動一時的總價地王，中民投于2014年豪擲248.5億元獲得。項目地處黃金地段，中民投對此項目寄予厚望。

在上海市政府的斡旋下，具有國資背景的綠地打敗一眾買家解盤。綠地對該項目的操盤策略同樣迅速，在接手85天以后，綠地宣布了董家渡項目的新案名——綠地外灘中心。綠地外灘中心占地面積約13萬平方米，總建筑面積約120萬平方米，其中地上建筑面積約76萬平方米。

此前董家渡項目停工多時，經濟觀察報了解到，項目大約于4月初正式復工。綠地控股董事長、總裁張玉良對董家渡項目十分重視。今年3月份，張玉良兩度前往綠地外灘中心視察項目推進情況。

綠地之所以能接手董家渡項目，很大的關鍵在于上海市政府的協調和支持。對于綠地來說，這一任務既是挑戰也是壓力，此前董家渡項目拖延數年，加速盤活是當務之急。在正式公布交易完成的當日，張玉良曾承諾，綠地將全力為上海打造一個國際金融中心的新地標。

綠地集團房地產事業二部市場營銷部總經理朱臻斌曾對經濟觀察報記者表示，綠地外灘中心以辦公、商業為主，辦公部分包括4幢甲級寫字樓及7幢總部辦公樓，4幢甲級寫字樓未來以持有為主，而7幢總部辦公樓目前幾乎已經全部建成。

綠地擅長在各地打造超高層項目和城市地標，在辦公領域往往采取大宗整售的銷售方式。據悉，綠地外灘中心的這7幢總部辦公樓很有可能以大單整售方式出售。

朱臻斌曾透露，綠地外灘中心的整體貨值超過1000多億，預計可銷售貨值約700億，住宅部分最快今年12月對外出售。經濟觀察報了解到，全面負責項目開發的綠地集團事業二部也為項目制定了內部節點：確保住宅部分年內實現預售，確保項目2021年全面竣工。

小南門舊改

小南門片區舊改已經讓黃浦區居民等待了十幾年，但由于拆遷難度大，多年來進展緩慢，今年，喬家路地塊則率先破題。

小南門舊改重啟離不開上海市政府的大力推動，黃浦區是上海舊改任務最重的一個城區，至今還有6.5萬只手拎馬桶，2019年目標重點聚焦老城廂更新，黃浦區要完成舊改征收8000戶、收尾5個項目。

2月16日，上海黃浦區喬家路地塊舊城區改建項目舉行了一場征收咨詢活動。喬家路地塊東至巡道街、中華路，南至俞家弄、黃家路，西至河南南路、南梅溪弄、凝和路，北至蓬萊路、西唐家弄、梅家街，共有居民權證數超5800證，涉及小東門、老西門兩個街道，項目前期總投入預計達360-380億元。

上海地產集團將與黃浦區屬金外灘集團共同組建平臺公司參與老城廂地區的舊區改造工作。

3月9日，根據官方消息，喬家路地塊高比例通過首輪意愿征詢，其中項目東塊贊成率達98.6%，西塊贊成率達99.22%。6月29日，喬家路地塊正式啟動簽約。

7月上旬，經濟觀察報記者實地走訪了小南門片區，目前喬家路尚未正式拆遷，但已經為即將到來的拆遷做足了準備。在老城廂弄堂里，隨處可見紅底黃字的標語：陽光征收，抓住機遇，共同參與。

一份6月初張貼的喬家路地塊（東塊）居住房屋征收補償方案顯示，地塊房屋征收補償簽約期限為3個月，簽約期限內，如簽約比例提前達到協議生效條件的85%，則簽約期限調整為簽約比例達到85%的15日止。

為了鼓勵盡快簽約，方案還提供了簽約獎勵費、搬遷獎勵費等，例如居民在簽約期限第1個月內簽約，每戶給予簽約獎勵費45萬元。

按照方案，居民可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。但政府顯然更鼓勵貨幣補償，按照方案，喬家路地塊被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償的，按照被征收房屋建筑面積每戶按20000元／平米給予補償，不足60萬元的按照60萬元計算。

這意味著，未來這一區域將誕生幾千戶手捧千萬現金的拆遷戶。為了吸引這些潛在購房者，不少中介已提前涌入小南門在街道設置臨時展牌。喬家路上，貼滿了新房廣告，一些廣告上寫著：歡迎動遷戶購買，中介還為小南門居民開通了看房直通車。

7月上旬，經濟觀察報記者在喬家路地塊現場看到，一些臨街商鋪已經關門，“我們馬上也要關門了，最多幾個月。馬上都要拆掉。”一位還在營業的超市租戶說。

小南門拆遷更大的意義在于，上海外灘已經多年未有大體量、待開發的土地上市。一旦老城廂通過舊改迎來新生，也會為整個南外灘帶來大量新增土地。

南外灘復蘇

南外灘是上海最早形成的城區之一，沿著黃浦江、新開河路向南而行，在這片1.6平方米公里的黃金水岸線，歷史可以追溯到宋朝。上海的“一城煙火半東南”即是對董家渡一帶繁榮景象的描述。

不過，隨著時代變遷，尤其是改革開放后，隨著北外灘的崛起，老城區南外灘的發展滯后，一條黃浦江相隔南北外灘之間的差距越來越大。北外灘已經形成全球知名的金融商務中心，而南外灘則更像是一片城中村。

按照上海新規劃，以外灘源為正核心，上海將建成以東外灘、北外灘和南外灘為基石的浦西濱江第一鏈，以重塑遠東第一金融中心的昔日輝煌。而南外灘無疑是支撐第一鏈中不可或缺的部分。

上海中原地產市場分析師盧文曦透露，南外灘地處上海核心點，但長期給外界的觀感不佳，很大部分是因為動遷無法推進擱置了整體節奏，拆遷啟動將為片區帶來新變化：“今年是下決心的大動作。”

王笑梅介紹說，南外灘在歷史上是一個具有生產功能的岸線，城市街道結構呈現的是人和貨物貿易間活動自然連接形成的較小的平行街道網絡，并具有包括上海開埠文化在內的多元文化交融并存的風貌特色：“多年來，政府持續出臺的一些城市更新辦法，已經很好地為該地區持續的環境改善，業態優選，活力再造提供了政策保障。期間南外灘加緊項目推進，嘗試點狀突破。”

她進一步表示，依托上海市2035城市總體規劃建設全球城市的發展目標，對舊城區提出新的發展要求。今年南外灘的一系列變化是順應該目標的持續城市更新進程中的堅實一步，具有延續性。

盧文曦表示，南外灘多年未有大量的新增住宅供應，融創外灘壹號院和綠地外灘中心的重新啟動，為南外灘提供了久違的一手房：“此前南外灘幾個典型性的項目，都是開發到一段時間又停滯下來了，而且沒有形成比較好的規模效應，如果幾個項目一起推進，整體開發速度會快很多，現在處于搶時間的關鍵階段。”