20世紀90年代，在普陀區，由潭子灣、潘家灣和王家宅組成的“兩灣一宅”，是上海中心城區面積最大、危棚簡屋最集中的棚戶區。

1998年，“兩灣一宅”舊區改造啟動，項目被命名為“中遠兩灣城”。從1999年正式開工，2006年全面竣工，成為上海內環線內規模最大的現代化生態居住園區。

而今，21世紀初建成的中遠兩灣城，也已陸續步入20個年頭。對于這個擁有11599戶、約5萬居民的超大型社區，社區治理一直是不小的難題。拿電梯來說，超過15年服役期存在的安全隱患，就已陸續顯現出來。

從2021年起，中遠兩灣城啟動第一部電梯更換至今，已完成換梯21部，63部電梯正在征詢意見或簽合同階段。這樣一個超大型社區的批量換梯，對陸續進入電梯老化期的上海第一批商品房，能否有借鑒意義？

居民坐上了嶄新的電梯

有人曾說“打死我也不乘電梯”

中遠兩灣城的電梯，已成為不少人的“夢魘”。

在147號樓，幾乎人人都被電梯關過。住7樓的張英華至今心有余悸：“一次進入電梯時，發現關門特別慢，下降到6-5樓之間時，突然轎箱一抖，停止不動了。電梯門打不開，轎箱燈全滅了。當時只有我一個人在電梯里，手機沒信號，只好撥打110。等了10分鐘，電梯突然啟動了，到了一樓，我趕緊逃出來！”

樓里熱心人夏潤泉，記得有位多次被電梯關的居民放了一句話：“如果這電梯不換，打死我也不乘電梯了！”

更大的問題在于，包括147號樓在內，多幢中遠兩灣城樓層達到34層，很多中高層的居民還是得硬著頭皮乘電梯。甚至，一些來訪客人也經受了電梯的折磨。

93號樓組長陳婉芳告訴記者，一次，一位客人來看望住在16樓的老先生，沒想到下樓時，足足被電梯關了15分鐘才出來。“以后別人還敢來我們這兒嗎？”

2021年2月，萬科物業入駐中遠兩灣城。西區物業經理楊律偉說：“一開始幾乎每天接到電梯報修電話，每天都有電梯關人、下墜等各種故障發生。”

159號樓組長高愛娣，也親歷了一次電梯從5樓墜到2樓。畢業于機電工程專業的她，立刻做了兩件事。一是詢問電梯維修人員“電梯會高墜幾米？會不會出人命？”得到答復是：“電梯平時一直跟進維修，是有保護機制的，一般發生高墜是下降2—3層，不會一墜到底。”她先安慰樓內居民，隨后便去居委會了解更換電梯的手續。

中遠兩灣城第三居民區書記惲梅，2020年8月到任。2021年初，當不斷有居民來反映“希望換梯”的要求時，她知道，需要啃“硬骨頭”了。

?更換后的新電梯

建立超大社區里的“小型業主會”

夏潤泉清楚地記得這個日子：2021年3月16日。

這一天，居委會搭了平臺，召集147號業主代表、業委會、物業、宜川路街道房管辦相關負責人等一起開會，正式討論換梯事宜。這也是“147號樓棟電梯問題專題小型業主會”第一次開會。

由于中遠兩灣城體量巨大，在業委會總會之下又分為東、西兩區業委會，居委會也分為四個。惲梅當時一直在思考：“社區有很多棘手問題，會涉及大額資金的使用，需要業主大會表決通過。那么在小區業主大會閉會期間，能不能另辟蹊徑解決業主的急難愁盼？”

為此，中遠第三居民區黨總支結合轄區內樓棟分布的特點，探索成立小型業主會，通過依法依規召開樓組會議，來解決困擾社區治理的各類難題。

在惲梅的解讀中，小型業主會是大型小區的一個黨建特色品牌，也是一個議事協商機制。在居民區黨組織引領下，以紅色議事廳為依托，將居委會、樓組長、業委會、業主代表、樓組黨員骨干、物業等相關主體聯動參與進來，針對樓內自治事項，收集需求、共同研判、投票表決，來形成一個議事協商的規范流程。

按照樓事樓議規則，147號樓131戶需產生5位業主代表，成為本次換梯小組成員。如果動用2000元以下的維修資金，5位業主代表簽字即可，如果動用2000元以上或續籌維修資金，需樓道里2/3以上居民投票，其中3/4以上居民同意。

熱心的夏潤泉是機械設計專業，自然而然成了147號樓的換梯領頭人。“根據檢測結果，樓里的電梯到了需要更換的時候。居民換梯意愿強烈，但究竟該怎么操作，大家都不懂。小型業主會召開后，終于有了方向。”

在街道房管辦、居民區指導下，僅用15天，147號樓針對換梯先后進行3次公示：第一次是換梯意愿征詢，第二次是電梯品牌征詢，第三次是針對換梯的施工范圍、預算資金、列支情況、電梯品牌、施工方等做正式投票。

與此同時，159號樓借鑒了147號樓的換梯經驗后，也進入換梯流程。高愛娣特意增補了3位熱心有能力的業主代表，其中兩名是年輕的上班族。“事實證明，他們發揮了很大作用。在開過多方交流的小型業主會之后，他們經常點對點地和物業、電梯方溝通。我也會把他們辛苦工作的過程發到樓道大群里，讓更多的人鼓勵支持他們！”高愛娣說。

工人在更換電梯中

還有一個樓道里換梯積極性很高，好幾位居民爭著要當換梯小組牽頭人。相持不下之際，居委通過私下做工作，隨后召開該樓道的小型業主會，最終大家各自發揮所長，終于成立了換梯小組。

每一輪征詢意見投票時，各樓里的換梯小組成員就像“上班”一樣，或在樓道大廳里候著居民，或一家家登門拜訪。“換梯的事情必須由居民自己說了算，流程規范了才能減少后患。”惲梅說。

樓棟“養老錢”還需用在刀刃上

更換電梯，需要動用被稱為樓棟“養老錢”的維修資金，這成為其中關鍵一步。

在正式換梯投票前，147號樓也曾面臨兩大問題。一方面，由于147號樓的維修資金以大額定期存單形式存儲在銀行中，可支配的維修資金不足以支付兩臺換梯的費用；另一方面，當時正值新老物業交接，作為征詢發起方的物業職責還不明確。

為此，通過多次召開“147號樓棟電梯問題專題小型業主會”，147號樓業主代表與三菱電梯公司協商達成了費用分期支付的方式。雙方約定，將根據維修資金到付情況，分三次向電梯公司進行支付。

在惲梅看來，這是中遠兩灣城首次采用費用分期支付的方式更新電梯，對于后續其他樓棟的電梯更換具有重要的借鑒意義。

方案定了，資金有了保障，居民區黨總支掛圖作戰，通過表格記錄業主代表發放和回收表決票的情況。在最短時間內，幾位業主代表入戶發放131張表決票，回收118張。

業主代表張英華記得，“最后一次投票箱放在物業，居委會、物業、業委會代表和我們一起見證，除了一戶棄權，其他所有居民都通過了。那一刻我們真的很激動！”

與此同時，居委會聯合街道房辦、業委會、業主代表、物業等，反復協商研討，確定了維修、更換“同步走”的辦法。在推進批量換梯的同時，利用電梯分眾廣告收益，解決電梯日常維修費用問題。

147號居民慶祝換梯成功

2021年11月，147號樓的兩部新電梯正式啟用。當高層居民毫無顧忌地乘著電梯上上下下，終于真正有了“安心回家”的感覺。

值得慶幸的是，中遠兩灣城絕大部分居民樓的維修資金比較充沛，可以支付更換電梯的費用。這也為其批量換梯提供了便利。對于一些維修資金不足的居民樓，將涉及維修資金的續籌，更需要居民的齊心協力。

? 采用標準化“步驟制”換梯流程

不過，作為第一個吃螃蟹的樓，147號樓換梯歷時約一年，如果每一幢樓都只是“拷貝不走樣”，那么大家等待的過程依舊漫長。

為提高“小型業主會”換梯效率，在居民區的支持下，疫情中走上社區舞臺的“第二梯隊”青年志愿者成為“智囊團”，他們利用各自在建筑、法律、金融等行業的專業優勢，研究147號樓案例中的經驗和不足。

中遠兩灣城第二梯隊志愿者們

經過協商，中遠兩灣城建立了標準的“步驟制”換梯流程，將換梯決策的全流程分為四大階段十個關鍵節點，每個節點的成果文件，向樓內居民透明公開；編制了“三四四”風險防控預案（即把握“事前聽證、事中協調、事后評議”三個環節；保障業主“知情權、議事權、表決權、監督權”四項權利；貫徹“民主協商、民主決策、民主管理、民主監督”于全過程），很快幫助11棟樓完成了換梯前置流程，使換梯需要的時間縮短近一半。

隨后，根據堵點和疑點再次優化流程，建立“帶、議、定”工作法，確立了由“第二梯隊”有經驗的隊員作為指導員，換梯所在樓召開“第二梯隊”小組會議并推薦1-2名成員參與換梯小組，豐富了風險預案的內容，又幫助了12棟樓順利開展了換梯工作。

小型業主會流程機制

眼下，如果有樓棟想換電梯，可以在第三居委會拿到一張《換梯工作法》，從初步研判、會前準備到投票表決，每個環節均有注意事項“小貼士”，一目了然。

記者了解到，目前，上海市梯齡15年及以上的老舊住宅電梯有43089臺，占全市住宅電梯的56.02%。在《上海市深化建設新時代“美麗家園”三年行動計劃（2021—2023）》中指出，要滾動實施使用滿15年住宅電梯安全評估，推進隱患電梯修理、改造、更新。

對于老舊住宅電梯更換，多區均出臺了相應的措施和獎勵辦法。普陀區市場監管局相關負責人表示，普陀區梯齡15年及以上的老舊電梯有3686臺，占全區住宅電梯58.5%。為此，一方面，開展老舊電梯維保質量監測。根據監測結果進行綜合評價，開展事中事后分類監管，約談差評單位，督促加強維護保養工作。另一方面，推動老舊電梯更新改造。

根據普陀區老舊住宅電梯“免費評估”申請流程，要求小區業委會或者物業公司與上海市特檢院先行簽訂合同，委托其開展電梯安全評估。如果小區在評估后的三個月內“通過”更新改造方案，可享受免費評估。同時，在安全評估后的18個月內，按照報告要求（或高于報告要求）落實更新的，售后公房和公房單臺電梯最高獎勵8萬元，商品房單臺電梯最高獎勵3萬元。

就在最近，中遠兩灣城93號樓居民也將用上新電梯了。這一次，從啟動到換梯，不到5個月。