6月6日，觀點地產新媒體查閱北京產權交易所發現，首開旗下北京城開集團正掛牌出讓其所持有的深圳市祈年實業發展有限公司100%股權，掛牌起始價為10.5億元。

資料顯示，深圳祈年系北京首都開發控股（集團）有限公司四級全資子公司，主要經營范圍是為房地產開發、酒店業，并擁有安柏麗晶園住宅小區。除富瑞斯國際公寓（住宅屬性）外，安柏麗晶園項目已售罄。

在土地供應緊缺、成幢商廈放售較少的深圳福田區，富瑞斯公寓擁有著不錯的地理優勢。而且，僅從股權的掛牌價及對應的資產包來看，這一物業的價格并不貴，但這已是深圳祈年的第二次掛牌。

九折兩度掛牌賣公寓

據觀點地產新媒體了解，早于2016年10月，首開股份便于董事會審議通過掛牌出讓深圳祈年股權的議案，當時的掛牌價格為11.68億元。于當年12月12日掛牌期滿，未征集到意向受讓方。

爾后，首開股份決定再次掛牌出讓該物業，并選擇以國資委核準的資產評估結論“九折”的價格即10.51億元公開掛牌。

資產評估報告顯示，深圳祈年成立于1999年8月，由首開天鴻集團與深圳金陽（原北京市房地產開發經營深圳公司）共同出資設立。2000年，深圳金陽將其持有的深圳市福田區深南中路景田段B201-25宗地的土地使用權總價款為2.02億元增資投入深圳祈年。

2005年，深圳祈年成立輝盛庭國際公寓并于當年開業，后改名為富瑞斯國際公寓。2007年，天鴻集團和深圳金陽所持有的深圳祈年股權被劃歸至城開集團。

目前，深圳祈年實物資產主要包括房屋建筑物、運輸車輛、電子設備以及存貨（低值易耗品）等，房屋建筑物主要為酒店式公寓經營用房以及住宅配套底商、住宅，賬面原值合計1.33億元，賬面凈值合計1.03億元。

房屋建筑物總面積為2.07萬平方米，主要包括富瑞斯國際公寓、安柏麗晶園4-7棟201(商務中心)、美景花園大廈南座28C住宅、安柏麗晶園4-7棟4棟25A等。

富瑞斯公寓建筑面積為1.42萬平方米，共有165套公寓，戶型包括一房一廳、二房一廳及三房一廳等，年均入住率超過70%。在2013年時，公寓還對硬件設施進行了升級發改造。

位于富瑞斯國際公寓附樓富瑞斯商務中心，定位于國際標準的高端服務式辦公室，共提供91個標準工作臺位，目前出租率超過90%，毛利率50%以上。

2016年，深圳祁年實現營業收入3491.11萬元，營業利潤496.62萬元，凈利潤505.47萬元；截止2016年12月31日，深圳祁年總資產2.42億元，總負債838.7萬元，所有者權益2.33億萬元。

由于歷史悠久，外界對首開在深圳的這一項投資了解并不多。據接近首開的人士透露，深圳祈年所開發的安柏麗園小區是首開在深圳長久來的唯一一項投資，除了第五棟樓作為服務式公寓運營外，已全部售罄。

而且，首開目前在管的這類酒店式公寓并不多，除了富瑞斯公寓，應該還有一幢。

為何賣掉深圳優質物業？

在土地稀缺，地價日益昂貴的深圳市場，富瑞斯公寓似乎是一個不錯的資產，但作為優質的在深物業，首開為何要兩度掛牌出讓？

對此，第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿稱，據其了解，富瑞斯公寓的運營、出租情況并不差，所以運營問題應該不是出售的主要原因。而且，首開持有這一項目已經很久了，該收回的成本或許已經回收了，現在賣掉或是出于盤活資產、資金周轉等方面的考慮所作出的調整。

其次，現在深圳的房價處于較高的水平，企業或許考慮到該項資產已經達到了歷年來估值的高點，賣掉會更合算些。

吳睿還稱，深圳的酒店式公寓的投資回報率并不高，與寫字樓相近，低一點的為3%，運營得好一些的物業能達到5%。

對于這一疑問，首開股份董秘王怡向觀點地產新媒體透露，出售物業屬于正常的商業行為。

另一接近首開的人士則表示，這一項目經營得不錯，投資回報情況也不差，“但生意就是這樣，有買有賣。”而且，現在深圳樓市處于較高位，出售后預期將使公司獲得很好的財務回報。

該人士稱，將出售物業所得資金投入新的項目，形成滾動開發，這樣的決策更佳，而且首開的經營情況也不會因為出售該項目而受到影響。

不過，既然是位置極佳的物業，為何富瑞斯公寓在首度掛牌時無人接盤？

評估報告顯示，根據市場比較法及收益還原法評估得出的富瑞斯公寓評估單價分別為5.73萬元/平方米及3.73萬元/平方米。而深圳規土委網站顯示，2017年5月深圳福田住宅僅成交28套，成交均價達9.9萬元/平米。

深圳業內人士分析道，5萬元/平的價格看起來挺便宜的。但得到的消息是，實際上去年有一些買家就有洽談過收購的事情，最終都沒有交易成功，側面上說明價格上并不便宜。該人士還猜測，項目中可能涉及到其他的成本如未繳足土地增值稅等。

戴德梁行大中華區投資及顧問服務部執行董事邱云則認為，這一公寓的運營情況還可以，但酒店式公寓這類物業的投資回報率本身并不高。而且，如果收購了物業，項目要有更高的價值去挖掘，而不是以服務式公寓這種形式來運營。

雖然首開正在籌劃賣掉它在深圳的物業，但王怡稱，首開依舊看好深圳市場，也一直在尋求在深圳市場獲取項目的機會。