長租公寓如何改寫租房生態

　　長租公寓，正以一種從未有過的方式，改變著現有的房屋租賃生態。長租公寓的風口已經襲來，在這股風浪之下，北京的房屋租賃市場究竟又會有怎樣的改變？

　　怎么改變租房業態？

　　“長租公寓就是做生活服務的生意”

“由于長租公寓的出現，未來租房市場可能從原來的C2C的初級模式，升級到C2B2C，或者是B2C的模式。”灣流國際副總經理湯若季表示，盡管現在長租公寓市場仍處在快速擴張的狀態，在行業中占比很小，但是仍然會改變現有的租房市場。

湯若季認為，長租公寓的核心就是生活服務。在普通的小區住宅中，房東不可能像管家一樣事無巨細，而出租房子的房東也要擔負很多責任。“如果有一個成熟的租賃機構幫助兩邊對接，那么無論是房東還是房客，都能夠省心。”

熊貓資本合伙人梁維弘也認為，未來長租公寓模式在租房市場中的比例會越來越高。“長租公寓在運營、服務、品質上都會更好，隨著未來產品和服務的成熟，個人將房屋交給專業的公司去運營也將成為趨勢。”

實際上，縱觀一些發達國家和地區的房屋租賃市場，幾乎已經見不到個人房東的蹤影。而對接租客的，更多是類似于長租公寓服務商等角色。房東將房屋出租給平臺，而平臺再負責將這些房屋出租給普通租客，并提供服務。

　　對房租和房價有何影響？

　　“專業化租賃機構會讓房租更穩定”

因為有了服務的基因，長租公寓租金相較于住宅房租普遍要高出20%左右。有的地理位置不錯、品質較高的長租公寓，一間40多平方米的開間，房租價格可達到萬元以上。這樣的長租市場，是否會推高城市的房租呢？

安居客房產研究院首席分析師張波表示，從目前的租賃市場現狀來看，我國租賃市場還是以房東自發出租、房地產中介提供服務的模式為主，缺乏專門運營租賃服務的企業。隨著房價高企和人們生活態度的改變，更多人尤其是年輕人對于租房的接受度增加。相較于傳統租賃住宅，年輕人更偏愛裝修完善、服務優質的長租公寓。

張波認為，隨著高品質長租公寓的規模化發展，如果能有長期穩定的租賃政策作為保障，未來選擇租房的人會越來越多。住房需求可以通過多樣化的方式得到滿足，有利于房產交易市場的穩定，對房價穩定也是利好因素。

梁維弘則表示，每年北京等地區的房屋租金都在上漲，即便沒有長租公寓，租金價格也將呈現上漲趨勢。

此外，自如的數據顯示，專業化租賃機構的發展，其實會讓房租更穩定。對比自如與普租市場的房租價格，自如的價格曲線更穩定，波動不大，而普租市場的房子租金波動較大且振幅高達30%。

　　貸款租房靠譜嗎？

　　“相關貸款模式仍在創新中”

貸款租房還是貸款買房，你會選擇哪一種？

在北京地區的長租公寓，大多數都配備或者即將要嫁接金融。其中，給租客貸款租房，是最普遍的形式之一。

“買房你需要一大筆首付，月供也要1萬多，但這月供足夠你租到很好的房子了，而首付更可以讓你去做更多想做的事情。”一位長租公寓人士認為，一些年輕人對于買房還是租房的思維模式已經開始轉變，“未來一線城市的房屋數量不斷下降，租房也是必須的選擇。”

不過，如果是貸款租房，面對流動性如此大的群體，真的靠譜嗎？

據北京晨報記者了解，無論是與互聯網金融平臺合作，還是與銀行合作，貸款的對象并非是租客，而是平臺。金融機構憑借著租客的長期租賃合同，給平臺放款，但金融機構也要審核租客信用資質。

“房客可以得到一月一付的優惠，相當于沒有利息的貸款。而作為平臺可以在租房第一個月就能夠得到全年的房租，用于擴展其他業務。”長租公寓平臺的相關負責人表示，即便是租客違約提前退房，平臺也會快速找到下一個租客，并不會因此而出現資金的斷檔。

不過，一些銀行也表示，如何為這部分消費人群貸款，具體方案仍在研究當中。

　　資本熱捧之下有隱憂？

　　“大多數長租公寓的盈利仍是難題”

資本的熱潮往往是一把雙刃劍，它可以將一個行業捧上天，也可以讓其跌到很慘。對于前期投資成本較其他行業都大的長租公寓市場更是如此。然而，資本熱潮之下，長租公寓未來的發展卻不一定一帆風順。

我愛我家相寓副總經理張多認為，目前不少長租公寓存在同質化競爭的隱患，大多數長租公寓的盈利仍是難題。在她看來，未來長租公寓比拼的是客戶服務、產品的多樣化與精細化運營的能力。

張波也表示，我國長租公寓目前處于謹慎發展的狀態，其盈利周期較長，多數長租公寓企業尚未實現盈利。同時整體租金回報率長期偏低，長租公寓的拿房成本和融資成本較高。

“在目前的狀態下，單靠租金收入來實現盈利較為艱難，需要積極探索多樣化的盈利模式，如提供資產證券化服務、建立以公寓社區為基礎的社交平臺等，多渠道發展，才有更多機會。”張波表示。

梁維弘也認為，現在長租公寓已經開始比拼內功，百萬間公寓的運營能力、資金的運作能力、產品的創新能力等都將考驗著長租公寓平臺。與此同時，盡管現在針對長租公寓的相關法律法規還不健全，但隨著相關規范的出爐，未來行業很有可能像酒店一樣需要牌照才可運營。

自如相關負責人也表示，長租公寓未來的發展空間很大。但是租賃是一個很復雜的，需要專業運營能力的行業，特別需要沉下心來做事情，而只有做得好的企業才能經歷大浪淘沙的過程。

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　　美國的住房租賃市場

美國的租賃市場十分發達。數據統計，專業持有和運營的機構眾多，2016年租賃市場機構滲透率在30%以上。在美國租賃住房結構中，獨棟住宅占比35%，公寓占比61%；其中公寓租賃市場的機構滲透率為52%，個人占比為48%。假設獨棟住宅均為個人持有，那么美國租賃市場的機構滲透率為31.72%。而當下我國的租賃市場以職業二房東和個人房東為主，機構滲透率還不足2%。

據了解，美國的公寓持有和運營機構均涌現出規模化發展的龍頭企業，由于輕資產模式易于擴張，運營機構的龍頭企業運營規模普遍高于持有機構的規模。

其中，美國前50名的公寓持有機構市場占有率達9.6%，平均持有近4萬套公寓。根據NMHC的統計，美國TOP50公寓持有機構的市場占有率為9.6%，排名前十和排名前三的市場占有率分別為3.33%和1.27%；TOP50平均持有公寓4.0萬套，門檻為2萬套，TOP10和TOP3平均持有6.9萬和8.8萬套公寓。

而公寓租賃機構分化為持有機構、運營機構兩類，主要包括REITs、房地產開發商和公寓運營商等。REITs和開發商大多采用“持有+運營”模式，在公寓持有和運營領域均有較大占比；公寓運營商多以輕資產模式運作，以運營為主、較少持有，是公寓運營領域重要的專業力量。

本版撰文 北京晨報記者 姜樊